Der Ausgangspunkt von jedem mietrechtlichen Mandat ist der Mietvertrag.
Der Mietvertrag stellt die Weichen vom Beginn der Vertragsbeziehung bis zur Kündigung. Er legt die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien fest. Dabei sind – besonders beim Wohnraummietrecht – zwingende gesetzliche Vorgaben zu beachten. Von diesen darf im Mietvertrag nicht einfach abgewichen werden. Was im Vertrag nicht geregelt ist, ergibt sich aus dem Gesetz (v.a. §§ 535 BGB).
Zwar kann jedes Mietverhältnis auch formlos geschlossen werden. Schriftformmängel wirken sich regelmäßig nur durch eine dann unwirksame Befristung aus. Es empfiehlt sich aber schon aus Gründen der Beweisbarkeit dessen, was vereinbart wurde, der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags.
Hier kann schon die erste Weichenstellung dahin geschehen, ob bei späteren Konfliktpunkten gute oder schlechte Aussichten bestehen: Bei Auswahl und Bearbeitung des Vertragsmusters sollte man sorgfältig vorgehen. Stellt sich im Mandat die ungeprüfte Übernahme vermeintlich preiswerter Download-Angebote („das habe ich aus dem Internet, das muss doch dann stimmen“) oder die Verwendung veralteter Formularverträge heraus, die schon jahrelang in der Schublade lagen, stehen dem Mietrechtler nur zu schnell die Haare zu Berge.
Checkliste Mietvertrag
Die nachfolgende Checkliste zeigt, an welchen Stellen häufig folgenreiche Fehler gemacht werden:
- unvollständige Angabe der Mietvertragsparteien (Vertragsparteien und Unterschriften nicht deckungsgleich); Folgen, z.B.: Unklarheit wer die Pflichten schuldet und wer Versender oder Empfänger von Erklärungen wie Kündigungen oder Abrechnungen ist
- unvollständige Bezeichnung der Mieträume; Folgen, z.B.: Fehler hierbei ziehen sich bis hin in ein Räumungsurteil wenn im Prozess die falsche Stockwerksbezeichnung oder Adresse übernommen wird
- Flächenangaben (diese sollten ausdrücklich als nicht verbindlich gekennzeichnet sein oder besser ganz unterbleiben); Folgen, z.B.: zu große Angabe = Minderung bei Abweichungen zur tatsächlichen Fläche von 10 % undmehr, zu kleine Angabe = Verluste nicht umlagefähiger Flächen bei der Betriebskostenabrechnung
- Mietzeit (bei Wohnraum grundsätzlich keine Befristung sondern allenfalls begrenzter Kündigungsausschluss, bei Gewerberaum Befristung schriftformgebunden und Mindestdauer von 10 Jahren bei automatischer Indexklausel zur Mieterhöhung
- Miethöhe (bei Gewerberraum Angabe von Umsatzsteuer nicht vergessen!)
- Betriebskosten (klare Angabe was – bei Wohnraum in den Grenzen der BetriebskostenVO – umgelegt werden soll und welcher Umlagemaßstab gelten soll); Folgen, z.B.: Betriebskostenstreite als Auslöser tiefergehender Konflikte
- Nutzungsvorgaben (z.B. Vorgaben zur Tierhaltung und zur Platzierung von Möbeln zur Schimmelvermeidung; Aufstellen von Parabolantennen oder Werbeschildern)
- Bauliche Veränderungen durch die Vertragsparteien und Abgeltung von Investitionen des Mieters bei Auszug
- Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen (regelmäßig nur bei frisch renoviertem Zustand bei Einzug !)
- Sauberkeitsgrad bei Rückgabe der Mietsache
- Sicherheitsleistung (Barkaution, Bankbürgschaft) – auch als Mittel der Bonitätsprüfung durch den Vermieter
- Hausordnung