Vermieterkündigung

kuendigung_mv_30Bei der Vermieterkündigung hält sich das hartnäckige Gerücht, dass man als Vermieter von Wohnraum seinen Mieter „nie mehr los“ wird.

So pauschal ist diese Aussage sicher falsch.

Richtig ist: Der Mieter muss nur die Kündigungsfrist einhalten. Einen besonderen Grund für die Kündigung bedarf es aus Mietersicht nicht. Allenfalls kann ein bis maximal 4 Jahre befristeter Kündigungsausschluss der Beendigung des Vertrags im Wege stehen.

Anders beim Vermieter: Ohne Kündigungsgrund geht es hier normalerweise nicht. Hier sind verschiedene Weichenstellungen zu beachten. Nämlich:

 

Außerordentliche Kündigung

Ordentlich unter Einhaltung der nach Mietdauer gestaffelten Kündigungsfrist oder außerordentlich „fristlos“.

Diese außerordentlich „fristlose“ Kündigung ist nur bei besonderen Ausnahmefällen (§ 543 BGB) wirksam, nämlich insbesondere bei

  1. erheblicher Vertragsverletzung, in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung
  2. Zahlungsverzug bei laufenden Mietzahlungen (zwei aufeinander folgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder mehrere Termine mit zusammen zwei Monatsmieten oder mehr)
  3. Zahlungsverzug bei Kautionsleistung mit zusammen zwei Grundmieten

Wird die Kündigung auf Zahlungsverzug nicht zugleich auch ordentlich zum nächst möglichen Termin ausgesprochen, ist die Kündigung durch vollständige Nachzahlung oder Vorlage einer Mietübernahme durch die Sozialbehörde nachträglich heilbar. Das gilt aber nur innerhalb von einer Schonfrist von 2 Jahren. Das heißt dass der Mieter diesen einen Freischuss innerhalb von 2 Jahren nur einmal hat.

 

Ordentliche Kündigung

Anders bei der ordentlichen Kündigung. Hier gibt es drei Grundtatbestände nach § 573 BGB:

  1. erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung (darunter auch Zahlungsverzug: Nach – derzeitiger – Gesetzeslage ist die ordentliche Kündigung nicht durch Nachzahlung heilbar ! )
  2. Eigenbedarf
  3. Mangelnde wirtschaftliche Verwertbarkeit

 

Einliegerkündigung

Ohne einen der o.g. Gründe kann der Mieter nur in folgendem Ausnahmefall kündigen: Wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt und außer seiner Wohnung ist nur noch die eine Mieterwohnung vorhanden. Diese Situation nennt man Einliegerwohnung. Diese muss durchaus nicht nur im Keller sein. Als Ausgleich für den Wegfall der Begründungsnotwendigkeit gewährt der Gesetzgeber dem Mieter eine um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist.

Achtung: Stützt der Vermieter sich auf die Einlieger-Situation, muss er das bei der Kündigung angeben.

Rechtsanwalt Dietrich, Fachanwalt für Mietrecht:

„Bei der Vermieterkündigung bietet sich häufig ein gestaffeltes Vorgehen an, um Risiken zu minimieren.“

 

Eine Absicherung kann in Kombination mehrerer Kündigungen erfolgen:

Beispiel:

Der Vermieter kündigt

  1. wegen Vertragsverletzung außerordentlich fristlos

und für den Fall, dass diese nicht wirken sollte „hilfsweise“

  1. wegen Vertragsverletzung ordentlich zum nächst möglichen Termin

und für den Fall, dass diese nicht wirken sollte „hilfsweise“

  1. wegen einer Einliegersituation ordentlich zum nächst möglichen Termin plus 3 Monate