Beim Eigenbedarf stößt das Interesse des Mieters zu bleiben auf das Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen. Eine sauber begründete Eigenbedarfskündigung geht erfahrungsgemäß durch. Probleme gibt es bei schludriger Begründung. Außerdem sind Kündigungsfristen sowie Sperrfristen zu beachten, sodass die Wohnung häufig nicht zum gewünschten Termin frei wird.
Bei rechtlich einwandfreiem Vorgehen lassen sich diese Hindernisse auf ein akzeptables Niveau begrenzen. Der Bundesgerichtshof hat dazu gerade erst die Anforderungen zu Lasten der Mieter geändert. So geht eine Kündigung auch zugunsten eines GbR-Gesellschafter. Ein unterlassenes Ersatzwohnungsangebot macht die Kündigung nicht mehr unwirksam, sondern berechtigt den Mieter „nur“ zu Schadensersatz.
Eindeutige Begründung des Nutzungswillens
Die Kündigung muss hinsichtlich der ernsthaften Nutzungsabsicht so nachvollziehbar begründet sein, dass der Mieter selbst feststellen kann, ob ein tauglicher Grund gegeben ist. Es reicht daher nicht aus, nur schlagwortartig den Begriff Eigenbedarf zu nennen. Vielmehr muss aus der Kündigung selbst erkennbar sein, zu wessen Gunsten, ab wann und wie dringend der Bedarf besteht.
Beispiel: Hat der Vermieter mehrere Söhne, reicht es nicht zu begründen, die Nutzung solle „meinem Sohn“ überlassen werden.
Die Wohn- und Lebenssituation der Eigenbedarfsperson möglichst detailliert beschrieben werden.
Schadensersatz in erheblicher Höhe droht, wenn die Begründung erfunden wird, um den Mieter aus der Wohnung zu drängen. Dafür gibt es nachfolgend häufige Anzeichen, wenn der angebliche Eigenbedarf in der Realität gar nicht umgesetzt wird.
Beispiele:
- die angegebene Person zieht nicht ein,
- es wird nur das Klingelschild gewechselt, aber die Rollläden bleiben wochenlang unten
- die Nutzung als Proberaum für die musizierenden Kinder unterbleibt – das Klavier steht noch immer im Wohnzimmer der elterlichen Wohnung
Ernsthafte Nutzungsabsicht – keine Vorratskündigung beim Eigenbedarf
Zur Zeit des Kündigungszugangs muss die Nutzungsabsicht vorhanden sein. Erledigt sich diese im Verlauf der Kündigungsfrist, kann der Vermieter zudem gehalten, den Räumungsanspruch fallen zu lassen. Ändern sich die Verhältnisse erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, soll das für den Bestand der Kündigung keine Auswirkungen mehr haben.
Der erforderliche enge Zusammenhang der Kündigung mit der Absicht zur Selbstnutzung oder Überlassung an Angehörige ist bei der sogenannten Vorratskündigung nicht gegeben.
Beispiel:
- Kündigt der Vermieter zu einem bestimmten Termin zugunsten seiner im Ausland wohnenden Tochter, ist bei noch ungewisser Rückkehr die Kündigung unwirksam.
Gegenbeispiel:
- Kinderwunsch: Hier muss der Vermieter sich vom Mieter nicht darauf verweisen lassen, dass er erst bei eingetretener Schwangerschaft oder gar Geburt kündigen könne.
Der Vermieter braucht sich für seine Begründung nicht zu rechtfertigen: Nur bei ganz abwegigen Nutzungen wird die Kündigung als unwirksam angesehen.
Beispiel:
- Gehbehinderter Vermieter macht Eigenbedarf für Wohnung im 5. OG geltend, die er mangels Aufzug gar nicht erreichen kann)
Gegenbeispiel:
- Vermieter macht Eigenbedarf für OG-Wohnung im Zweifamilienhaus für seine Kinder geltend, damit diese dort ihre Musikinstrumente proben und üben können.
Geschützter Personenkreis:
- Vermieter selbst oder nahe Angehörige, wie:
- Ehepartner, Lebenspartner (im Trennungsfall auch für den nicht vermietenden Partner)
- Lebensgefährte / Lebensgefährtin
- Kinder, Stiefkinder, Pflegekinder
- Enkel / Urenkel
- Verwandte in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Nichten / Neffen)
- Verschwägerte bis zum 2. Grad (Schwiegereltern, Schwager / Schwägerin)
- Neu (BGH VIII ZR 232/15 und VIII ZR 74/11): Gesellschafter einer vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Eigenbedarf erfolgt
- im Regelfall zu Wohnzwecken (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder
- auch zur gewerblichen Eigennutzung § 573 Abs. 1 BGB (dazu BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11 und BGH, Beschluss v. 5.10.2005, VIII ZR 127/05)