Bundesgerichtshof ändert Rechtsprechung:
Der BGH hat langjährige Eckpunkte zum Umgang mit der Eigenbedarfskündigung zum Nachteil der Mieter geändert: Nach der Entscheidung vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) führt die Verletzung der Ersatzwohnraum-Anbietpflicht bei Eigenbedarf nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Vielmehr kann nur Schadensersatz verlangt werden. Geklärt ist auch: Ein Gesellschafter aus einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR) kann Eigenbedarf für sich beanspruchen. Das war vor der bisher nur als Pressemitteilung vorliegenden Entscheidung lange Zeit umstritten.
Der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich weist darauf hin, dass der BGH in Abkehr von bisheriger Praxis eine vermieterfreundliche Entscheidung getroffen hat:
Eigenbedarfskündigung durch GBR jetzt möglich
Der Bundesgerichtshof setzt in dem Urteil die Interessenlagen von GBR-Gesellschaftern und anderen Personengemeinschaften (z.B. Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft) gleich. Beide bestehen im Ergebnis aus natürlichen Personen, die ihrerseits durchaus Wohnbedarf haben können.
Das Urteil wird in ersten Stellungnahmen von Mietervereinigungen kritisch gesehen: Beim spekulativen Erwerb von Wohnungen wird häufig vor der Umwandlung in Wohnungseigentum versucht, missliebige oder „billige“ Mieter loszuwerden. So werden verlängerte Kündigungssperrfristen in Gebieten mit Wohnungsmangel umgangen, indem vor Bildung von WEGs gekündigt wird.
Das hat der BGH jetzt vereinfacht.
Unterlassenes Angebot führt nur zu Schadensersatz
Der Kündigung soll nicht entgegen stehen, dass der Vermieter keine anderweitig leeren Wohnungen anbietet. Nach dem BGH macht das die Kündigung nicht unwirksam. Die Verletzung von Anbietpflichten, die der BGH aufrecht erhält, soll nur zu Schadensersatz berechtigen.
Im Ergebnis: Der Mieter muss ausziehen und muss noch dazu beweisen, dass ihm durch den Umzug ein Schaden entstanden ist.
Dasselbe Ergebnis droht, wenn der vorsichtige Mieter einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung des Vermieters weicht.
Wenn die Folgen der Kündigung dadurch zusammenfallen, wird der Mieter seinen Schaden aus mehreren Gründen ersetzt bekommen. Dies aber eben nur einmal. Zusätzlichen Strafschadensersatz gibt es im Deutschen Recht nicht.
Einziges Druckmittel gegen derartige Kündigungen wird dann nur noch eine Anzeige wegen Betrugs sein. Ob sich spekulativ handelnde Investoren angesichts von lukrativen Gewinnaussichten davon abschrecken lassen, darf bezweifelt werden.