Unverschlossene Dübellöcher ergeben bei der Rückgabe von Mietwohnungen regelmäßig Aufhänger für Streitigkeiten. Dabei ist der Ausgangspunkt der Rechtslage schon seit langem geklärt. Bereits 1993 erklärte der BGH (Urt. v. 20.01.1993 – VIII ZR 10/92) die auch noch heute weit verbreitete Praxis von Formularklauseln zu Dübellöchern in Mietverträgen für unwirksam.
Bereits die Vorinstanz hatte ausgeführt, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, dass der Mieter Dübel setzen und Kacheln, insbesondere in Bädern und in der Küche, anbohren dürfe. Die Grenze für das Gebrauchsrecht des Mieters sei das verkehrsübliche Maß. Soweit der Vermieter es unterlassen habe, in einem Bad die Halterung für die üblichen Installationsgegenstände wie Spiegel, Konsole, Handtuchhalter anzubringen, sei der Mieter berechtigt, dies nachzuholen.
Dem folgte der BGH.
Regelmäßig entfallen daher Schadensersatzansprüche des Vermieters. Eine Ausnahme von der Regel liegt erst vor, wenn der Mieter in einem ungewöhnlichen Ausmaß Dübellöcher setzt und damit erkennbar keine Rücksicht auf die Belange des Vermieters mehr nimmt.
Dübellöcher im Übermaß – Beispiele aus der Instanzrechtsprechung
In den Untergerichten scheitern die Vermieter an der Darlegung des „Übermaßes“. Das zeigen folgende Beispiele:
- Amtsgericht München (Az. 473 C 32372/13): 59 Bohrlöcher überschreiten das verkehrsübliche Maß nicht.
- Landgericht Berlin (Az. 63 S 216/13): 149 Bohrlöcher in einer 150 qm großen Wohnung erreichen kein Übermaß.
- AG Paderborn: (Urt. v. 30.01.2023, Az. 51 C 35 / 22): 200 Bohrlöcher verteilen sich in etwa gleichmäßig auf acht Räume – kein „Exzess“
Wichtig ist auch die Abgrenzung der Pflicht zur Entfernung von Dübellöchern zu den Schönheitsreparaturen. Sind letztere geschuldet, dann reicht das Überstreichen offener Dübellöcher nicht mehr. Dann müssen diese glatt verschlossen und erst dann mitsamt der Wand gestrichen werden. Ist die Pflicht zum Verschließen der Dübellöcher in der Schönheitsreparaturpflicht inbegriffen, muss wie immer bei Schönheitsreparaturen dazu erst erfolglos Frist gesetzt werden, bevor der Vermieter Ersatzansprüche geltend machen kann. Denn diese sind rechtstechnisch Bestandteil der Hauptleistungspflicht des Mieters.
Anderes gilt wiederum bei Beschädigung der Mietwohnung, wenn Schönheitsreparaturen = Malerarbeiten damit nichts zu tun haben: