Bei Beginn und bei der Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses entsteht oft Streit über den Zustand der Mietsache. Was unter vertragsgerechten Verhältnissen zu verstehen ist, ergibt sich aus der Vereinbarung von Vermieter und Mieter. Detaillierte Einzelheiten über Einrichtungsgegenstände lassen sich häufig aus dem schriftlichen Mietvertrag nicht entnehmen.
Daher kommt es – so das Landgericht Hanau (Beschl. v. 28.09.2023 / Az 2 S 94 / 22) – für ungeregelte Punkte auf die Verhältnisse an, die bei Übergabe der Mietsache bestanden.
Im Fall des LG Hanau hatte der Mieter an der Mietsache Veränderungen vorgenommen. Bei Auszug verlangte der Vermieter die Rückgabe im Urzustand. Der Mieter meinte, er habe lediglich Mängel an der Mietsache beseitigt. Rückbaukosten wollte er nicht tragen, da er den Zustand verbessert habe.
Mit diesem Vorgehen scheiterte der Mieter in zwei Instanzen.
Zu den fraglichen Punkten sah der Mietvertrag der Parteien keine Vorgabe vor. Also ergab sich der geschuldete Zustand aus dem, was der Mieter bei Einzug vorfand. Da der Mieter diesen – aus seiner Sicht schlechten – Zustand ohne eine Einigung mit dem Vermieter eigenmächtig veränderte, griff er in das Eigentum des Vermieters ein. Er überdehnte damit seine Befugnisse als Mieter. Damit war der „bessere“ Zustand gleichzeitig vertragswidrig. Folglich musste der Mieter die Rückbaukosten tragen.
Zustand der Mietsache – bei Einzug dokumentieren und vertraglich regeln
Wie der Zustand zu Beginn aussah, war in dem Fall des LG Hanau unstreitig. Denn der Mieter selbst gab ja den schlechten Einzugszustand zu, indem er vortrug, diesen verbessert zu haben. Häufig wird aber bereits über den Zustand bei Einzug gestritten. Die Prozessaussichten sind dann eine Frage der Beweiserhebung: Wer sich auf eine ihm positive Tatsache beruft, muss diese im Bestreitensfall beweisen. Damit das nach vielen Jahren Mietverhältnis auch gelingt, sollte man den Zustand bei Übergabe fotografisch und mit Zeugen festhalten.
Wenn die Faktenlage damit klar ist, sollte auch die Rechtslage geklärt werden: Wenn Mängel vorhanden sind, braucht es klare Abreden, wer den von Anfang an mangelhaften Zustand beseitigt oder ob dieser so bleiben soll. Wenn der Mieter zu Maßnahmen ermächtigt wird, sollte zudem geregelt werden, ob und wieweit er bei Auszug etwaige Veränderungen wieder zurück bauen muss. Zudem ergibt sich in diesem Fall das Regelungsbedürfnis, ob und wieweit der Vermieter sich an den Mangelbeseitigungs- und Rückbaukosten beteiligt.