Die Schlüsselrückgabe gehört zur Herausgabe einer Wohnung bei Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses dazu. Die Herausgabe wiederum setzt taggenau die kurze 6monatige Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB in Lauf. Wenn der Vermieter die Schlüssel allerdings aufgrund von Streitigkeiten nicht annimmt, bietet sich für den Mieter die Rückgabe über den Briefkasten an. Dabei ist aber Sorgfalt geboten. Das zeigt der Fall des OLG Hamm in der Entscheidung vom 01.09.2023 (Az. 30 U 195 / 22).
Hier hatte der Gewerbemieter Streit über die Befristung des Mietvertrags. Am 31.12.2020 warf er die Schlüssel zur geräumten Mietsache beim Vermieter in den Briefkasten. Der Vermieter wies dies am 07.01.2021 zurück. Er behielt aber die Schlüssel. Am 09.06.2021 benannte der Vermieter Mängel und setzte Frist zur Behebung bis 19.06.2021. Nach Ablauf der Frist verlangte der Vermieter wie angedroht Schadenersatz. Der Gewerbemieter erhob die Einrede der Verjährung.
Das OLG wies die Klage wegen Verjährung ab. Denn der Vermieter habe durch den Erhalt der Schlüssel Kenntnis von der Besitzaufgabe spätestens am 07.01.2021 gehabt. Durch die Schlüsselrückgabe per Briefkasten sei die 6monatige Verjährungsfrist ausgelöst worden. Die bloße Zurückweisung des einseitig erfolgten Schlüsseleinwurfs reiche nicht aus. Vielmehr hätte die Vermieterseite die Schlüssel unverzüglich zurück senden müssen. Damit wäre es eben nicht zu einer Besitzaufgabe des Mieters und zu einer Besitzerlangung des Vermieters gekommen.
Offen ist zwar, wenn der Vermieter angebotene Schlüssel nicht annimmt. Umstritten ist in der Rechtsprechung und Literatur, ob der Verbleib des Besitzes beim Mieter dann keine Verjährungsfrist auslöst. Die andere Position vertritt den Standpunkt, dassder Vermieter sich so behandeln lassen muss, als ob er den Besitz erhalten hätte.
Schlüsselübergabe über Briefkasten des Vermieters reichte aus
So lag es hier aber nicht. Der Vermieter hatte unbestritten rein faktisch die Schlüssel. Sie waren auch nicht in den Briefkasten der Mietsache eingeworfen worden (BGH, Urt. v. 12.10.2011 / VIII ZR 8/11), sondern in den Briefkasten des Vermieters. Der gehört ganz unproblematisch zum Machtbereich des Empfängers.
Da der Vermieter erstmals mit Mahnbescheidsantrag vom 26.08.2021 verjährungshemmende Maßnahmen ergriff, kam dies zu spät. Verjährung war bereits eingetreten. Die Vermieterseite verlor also aufgrund von zwei Fehlern: Zuerst wurden die Schlüssel nicht zurück gesendet. Und dann wurde nicht rechtzeitig Mahnbescheid beantragt.