Wann muss Modernisierung geduldet werden ?

Der Mieter muss die Baumaßnahme nur dulden, wenn sie eine Erhaltungsmaßnahme (§ 555 a BGB Instandsetzung / Instandhaltung, hier kein Härteeinwand) darstellt oder einen der nachfolgenden Fälle der Modernisierung Nr.1-7 betrifft.

Welche Bauvorhaben müssen bei Modernisierung geduldet werden ? Dies regelt § 555 b BGB:


  • Nr. 1 Nachhaltige Einsparung von Endenergie (energetische Sanierung, z.B. Isolierung zuvor unisolierter Warmwasserrohre, z.B. Einbau Gasetagenheizung anstelle Zentralheizung)

  • Nr. 2 Nachhaltige Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie


  • Nr. 3 Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs


  • Nr. 4 Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts

  • Das ist der Fall, wenn das Wohnen bei objektiver Betrachtung auf Dauer angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig geworden ist.

    Wird nur ein Ausstattungsmerkmal ersetzt, liegt darin keine Gebrauchswerterhöhung.

    Wird aber die Kapazität erweitert und dadurch verbessert, liegt eine Moderniserung vor (Beispiel: Stromleitung mit Kapazität für mehr Haushaltsgeräte)

  • Nr. 5 Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (betrifft v.a. neue Gemeinschaftseinrichtungen wie Kinderspielplatz, Fahrradkeller, etc.)


  • Nr. 6 Vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen (nach Gesetzesänderungen notwendige Einbauten, z.B. Wärmezähler)

  • Nr. 7 Schaffung neuer Wohnraum

 

Ankündigung der Modernisierung

Der Mieter muss die Baumaßnahme bei Modernisierung (s.o.) nur dulden, wenn sie formell ordnungsgemäß und rechtzeitig mit Ankündigungsschreiben in Textform angekündigt wird.

Das Ankündigungsschreiben muss die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme und soll den (evtl.) Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die Höhe der voraussichtlich künftigen Betriebskosten enthalten.

Frist: Das Ankündigungsschreiben muss spätestens drei Monate vor Baubeginn nachweisbar zugehen. Hier bietet sich die Zustellung der Ankündigung per Boten an.

Der Mieter soll auf die Möglichkeit, Form und Frist eines sog. Härteeinwandes hingewiesen werden. Daher sollten erforderliche Ausweichmöglichkeiten innerhalb / außerhalb der Wohnung geplant und angegeben werden.

 

Berechtigung der Mieterhöhung nach Modernisierung – Mieterhöhungsschreiben

Bei Modernisierung der Maßnahmen Nr. 1,3,4,5,6 (nicht bei Erhaltungsmaßnahmen wie Instandsetzung / Instandhaltung) können 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten die Jahresmiete erhöhen. Die Mieterhöhung kann frühestens erklärt werden, wenn die Rechnungen für die Maßnahme vorliegen.

Nicht umlagefähig sind Erhaltungskosten (Instandsetzung / Instandhaltung), diese sind durch Schätzung zu ermitteln und herauszurechnen. Ebenso nicht umlagefähig bzw. herauszurechnen sind Drittmittel (KFW-Zuschüsse) oder Finanzierungskosten.

Beispiel: werden ohnehin kaputte Holzfenster durch neue Isolierglasfenster ersetzt, ist der Instandhaltungsaufwand für die alten Bauteile durch Schätzung zu ermitteln und abzuziehen.

Architektenkosten sind nur bei größeren Bauvorhaben umlagefähig, und auch nur in dem Anteil, der der Modernisierung gedient hat. Nicht umlagefähig sind Kosten der berechtigten Mietminderung (Diese ist bei energetischer Sanierung befristet auf 3 Monate ausgeschlossen, nicht aber bei anderen Modernisierungsmaßnahmen !)

Eine einseitige Erhöhung erfordert wiederum ein Erhöhungsschreiben. In diesem sind dann die tatsächlich eingetretenen Kosten zu berechnen und zu erläutern. Auch hier sind nochmals etwaige Energieeinsparungen nachvollziehbar darzulegen.

Die Mieterhöhung tritt mit Beginn des 3. Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens ein. Bei nicht rechtzeitigem / unwirksamen Anzeigeschreiben (s.o.) oder Kostenüberschreitung von mehr als 10 % verlängert sich die Frist um 6 Monate.

Aktuelles Beispiel Modernisierung – AG Bremen

Maßnahmen der Modernisierung bei Mietsachen sind streitanfällig, wenn sie nicht professionell gehandhabt werden. Schon Fehler bei der Ankündigung können ganze Bauvorhaben ins Wanken bringen, wie der Fall des AG Bremen (Urt. v. 09.03.2018, Az. 7 C 284/17) zeigt.

Im Fall des AG Bremen handelte es sich um eine energetische Sanierung nach Nr. 1.

Hier lag das Problem des AG Bremen:

Der Vermieter hatte nur pauschal und plakativ behauptet, dass mit der Maßnahme einer Energieeinsparung zu rechnen sei. Konkreter wurde es nicht: So lagen keine Vergleichswerte des Verbrauchs der Heizanlage vor und nach dem Austausch vor.

Beispiele:

Nur der Austausch z.B. einer alten gegen eine neue Gasheizung ist als solcher für den Mieter noch keine prüfbare Angabe, dass er mit einer nachhaltigen Energieeinsparung rechnen kann. Werden beim Austausch von Fenstern die sogenannten K-Werte (Durchlässigkeit für Energieverlust) angegeben, soll ausreichende Prüffähigkeit gegeben sein.

Fazit des Falls: Die Modernisierung musste wegen des unzureichenden Schreibens nicht geduldet werden !