Kaufvertrag

Was bei einem notariellen Kaufvertrag wissenswert ist:

Bis ein Kaufvertrag beim Notar aufgesetzt, beurkundet und abgearbeitet ist, ist eine Vielzahl von Schritten notwendig. Vieles von der notariellen Tätigkeit läuft im Hintergrund ab. Die Vertragsbeteiligten erleben davon nur die Ergebnisse – abgesehen natürlich von der Verlesung der Urkunde, bei der sie persönlich anwesend sind.

Grundbucheinsicht – Was wird verkauft ?

Der Notar klärt durch Einsichtnahme in das heutzutage elektronisch geführte Grundbuch,

  • wie der Kaufgegenstand richtig bezeichnet ist,

  • wer Eigentümer ist,

  • welche Belastungen bereits eingetragen sind und evtl. mit dem späteren Vollzug der Urkunde gelöscht werden sollen.

 

Entwurf Kaufvertrag – wie wird verkauft ?

Der Notar erstellt einen Kaufvertragsentwurf, der nach den Vorgaben bzw. Änderungswünschen angepasst werden kann. Dabei steht der Notar den Parteien gleichermaßen als Berater zur Seite, um ein ausgewogenes Vertragswerk zu erstellen, das den Interessen beider Seiten im Interesse sicherer und schneller Abwicklung dienen soll. Dabei sorgt der Notar dafür, dass möglichst keine Partei ungesicherte Vorleistungen an die andere Seite erbringt, bzw. vor der Leistungserbringung entsprechend gewarnt ist. Der Entwurf wird den Parteien vorher zur Durchsicht vorgelegt.

Bei Verträgen von Unternehmern mit Verbrauchern (z.B. Bauträgervertrag) wahrt der Notar eine Überlegungsfrist für den Verbraucher. Es soll erst beurkundet werden, wenn der Entwurf mit den wesentlichen Inhalten dem Verbraucher bereits mindestens zwei Wochen vorgelegen hat.

 

Verlesung der Urkunde – wie wird beurkundet ?

Bei der eigentlichen Beurkundung sind die Parteien im Regelfall persönlich anwesend. Ausnahmen (Entsendung von Vertretern mit oder ohne Vollmacht, Aufspaltung der Beurkundung in Angebot und Annahme) sind nur bei besonderen Situationen zulässig. Vertragsfremde Dritte (z.B. unbeteiligte Ehegatten, Rechtsberater oder der Makler) haben zu der Verlesung nur Zutritt, wenn die Parteien das wünschen.

Der Notar prüft die Personalien und erläutert den Kaufvertrag. Rückfragen – auch während der Verlesung – sind zulässig.

Es wird die gesamte Urkunde verlesen, damit die Parteien spätestens hier Gelegenheit haben, sich mit dem Vertragsinhalt vertraut zu machen, etwaige Fragen zu klären und Änderungswünsche vorzubringen. Auch eine ausführliche Baubeschreibung ist in allen Einzelheiten zu verlesen, sofern nicht bereits eine Bezugsurkunde errichtet wurde und die Parteien einvernehmlich darauf Bezug nehmen. Die Beurkundung ist erst abgeschlossen, wenn die Parteien und als Abschluss der Notar die Urkunde unterzeichnet haben.

 

Vollzug der Urkunde – wie wird abgewickelt ?

Der Notar beantragt zur Absicherung des Käufers in der Regel eine Vormerkung. Dieser Grundbucheintrag bewirkt, dass der Verkäufer nicht nochmals an einen gutgläubigen Dritten verkaufen kann. Die Vormerkung löst zudem einen Insolvenzschutz zugunsten des Käufers aus.

Der Notar beschafft die zur Durchführung der gegenseitigen Leistungspflichten erforderlichen Erklärungen und Genehmigungen. Z.B.:

  • Löschungsbewilligungen zu etwa noch vorhandenen Grundbuchbelastungen

  • Bei Verkauf von Wohnungseigentum – sofern erforderlich: Verwalterzustimmung

  • Öffentlich-rechtliche Verzichtserklärungen der Stadt / Gemeinde wegen Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch

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Liegen die o.g. Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass er (ggf. über seine Bank) den Kaufpreis bezahlen soll (Fälligkeitsmitteilung)

Nach Erhalt des Kaufpreises teilt der Verkäufer mit, dass er den Kaufpreis erhalten hat, bzw. etwaige Restschulden der Bank abgelöst wurden. Erst danach beantragt der Notar die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch.

Erst mit der Eintragung im Grundbuch kann der Käufer Rechte aus dem Eigentum nach außen ausüben. Z.B. ist erst dann eine Kündigung eines Mieters möglich. Vorher erfolgt kein Eintritt in das Mietverhältnis.