Finanzierung

Hier erhalten Sie Informationen in einer kurzen Übersicht, was bei der Finanzierung einer Immobilientransaktion wichtig ist.

Die meisten Grundstücksgeschäfte werden nicht aus vorhandenen Barmitteln getätigt. Banken geben Kredite nur gegen ausreichend Sicherheit. Kann der Erwerber keine werthaltigen Sicherheiten vorweisen, bekommt er das Darlehen entweder gar nicht oder zu teureren Bedingungen (Risikoaufschlag).

Der Regelfall der Kreditsicherung bei Grundstücksgeschäften erfolgt durch Eintragung von Belastungen im Grundbuch.

Die Beurkundung schafft der Bank einen vollstreckbaren Schuldtitel: Eine Grundschuld (oder auch Hypothek) gibt der Bank das Recht, ihre restliche Forderung durch Zwangsvollstreckung beizutreiben.

Dies geschieht durch

  • dingliche Zwangsvollstreckung – Vollstreckung in das Grundstück

  • persönliche Zwangsvollstreckung – Vollstreckung in das gesamte Schuldnervermögen

 

Formularmäßige Vorgabe durch die Bank

Der Inhalt von Grundschuldbestellungsurkunden wird in der Praxis von den Banken formularmäßig vorgegeben.

Der Verkäufer willigt in die Belastung des noch in seinem Eigentum stehenden  Grundstücks ein und muss entsprechend geschützt werden. Die Grundschuld darf bis zur Umschreibung des Eigentums nur für die ihm zustehende Kaufpreiszahlung verwendet werden. Der Notar gibt daher eingeschränkte Belastungsvollmachten aus dem Kaufvertrag sind in der Grundschuldurkunde entsprechend wieder.

Die persönliche Zwangsvollstreckung betrifft dagegen nur den Darlehensnehmer = künftigen Eigentümer. Hier haftet nicht nur das fragliche Grundstück, sondern das vollständige Vermögen des Schuldners.

Es wird durch die notarielle Urkunde gleichzeitig ein Vollstreckungstitel geschaffen, der zu allen weiteren Vollstreckungsmaßnahmen berechtigt. Dadurch erspart sich das Kreditinstitut die Kosten eines Prozesses. Diese Risiken müssen damit in die Darlehenkosten damit nicht mehr eingepreist und an den Bankkunden weitergegeben werden. Notariell zu beurkundende Sicherheiten halten damit die Kosten der Finanzierung im Ergebnis niedrig.

Was sind Grundschuldzinsen?

In der Grundschuldurkunde werden auf den ersten Blick hohe Zinsen oder Nebenleistungen erwähnt. Diese sind trotz der derzeitigen Niedrigzinsperiode üblich und haben folgenden Hintergrund:

Durch Vereinbarung einmaliger Nebenleistungen oder eines Zinsrahmens, der über die eigentlichen Darlehenszinsen hinaus geht, verschafft die Bank sich einen Sicherheitspuffer. Die Grundschuld bildet die Obergrenze der Sicherheit und sichert die Bank auch ab, wenn sich die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ändern.

Entscheidend für die tatsächlichen Ansprüche des Kreditinstituts sind aber die Zinsen im Darlehensvertrag. Aufgrund der mit der Bank vereinbarten Zweckerklärung wird sichergestellt, dass diese sich die Sicherheit nur so weit in Anspruch nehmen darf, wie die eigenen Ansprüche reichen.