Kaution – Sicherheit im Mietrecht

Die Stellung einer Kaution steht in der Praxis für die meisten Vermieter nicht im Focus.

Zu Unrecht: Das Lamento ist groß, wenn es zu Mietausfällen kommt. Häufig wird dann darüber geklagt, dass der Vermieter „keine Rechte“ hätte.

Gerade bei Barkaution oder Bürgschaft bestehen aber viele Möglichkeiten, die im Vertrag häufig nicht ausgereizt werden.

 

Spielraum von 3 Monatsmieten nutzen

Die Höhe der Mietsicherheit in § 551 BGB ist auf 3 Monatsmieten (ohne Betriebskosten) begrenzt. Dieser Spielraum wird aber bereits häufig nicht ausgeschöpft.

Dies spielt nicht nur bei Mietausfällen eine Rolle. Noch weithin unbekannt ist die in 2013 neugeschaffene Regelung des § 569 Abs. 2a BGB: Danach ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung (!) berechtigt, wenn eine vereinbarte Kautionsleistung in Höhe von 2 Monatsgrundmieten rückständig ist.

Häufig „hakt“ es schon in in den ersten Monaten, wenn sich Erwartungen an die Seriosität des Mieters nicht erfüllen. Wer aber von vornherein keine Kaution vereinbart oder nur eine, die den genannten Grenzwert erst gar nicht erreicht, vergibt hier eine denkbare Kündigungsmöglichkeit.

 

Anlage der Kaution

Wenn eine Sicherheit in Geld vereinbart wurde, ist jedenfalls bei Wohnraum die Kaution getrennt vom Vermietervermögen verzinslich zugunsten des Mieters zu verwahren. Es handelt sich ja immer noch um Geld des Mieters. Sollte der Vermieter in Insolvenz fallen, wäre das hinterlegte Geld sonst gefährdet. Daher darf die Kaution nicht auf dem allgemeinen Mietkonto des Vermieters oder noch schlimmer in der Schreibtischschublade schlummern.

Eine Gegenstrategie des Mieters gegen Kündigungen bei Kautionsrückstand ist, dass eingewendet wird, dass eine separate Bankverbindung nicht bekannt gegeben wurde. Erst wenn der Vermieter diese bekannt gegeben hat, ist die Kautionsleistung fällig. Verzug kann vorher nicht eintreten, und eine Kündigung damit ins Leere gehen.

Weite Teile der Rechtsprechung sehen es – auch im laufenden Mietverhältnis – als zulässig an, die schon geleistete Kaution vorzeitig zurück zu fordern, wenn der Vermieter eine gesetzmäßige Geldanlage nicht nachweisen kann. Vermieter, die nach dem Ende des Mietvertrags wegen Schäden oder ausstehender Abrechnung von Betriebskosten noch weiter Sicherheit haben wollen, sind daher gut beraten, eine „vergessene“ Geldanlage spätestens dann nachzuholen.

 

Auffüllung der Kaution und nachträgliche Ausweitung von Sicherheiten

Wenn die Sicherheit angetastet wurde, ist der Mieter zur Nachleistung verpflichtet. In belasteten Mietverhältnissen wird in neuerer Rechtsprechung vielfach auch eine nachträglich erweiterte Sicherheitsvereinbarung als zulässig erachtet. Dies soll selbst dann gelten, wenn dadurch der Rahmen von 3 Monatsmieten überschritten wird – jedenfalls wenn dies der Abwendung einer ansonsten drohenden Kündigung dient (siehe nebenstehender Kasten).

 

Bonitätsprüfung durch die Hintertür

Wie überzeugt man sich vor Vertragsschluss von der Zuverlässigkeit des Mieters ? Empfehlenswert sind die Vorlage von Einkommensnachweisen, oder Auskünften von Schufa oder Creditreform. Eine weitere Möglichkeit ist, anstelle oder zusätzlich zur Barkaution eine Bürgschaft einer Bank oder Versicherung zu verlangen. Das jeweilige Institut prüft dann automatisch im eigenen Interesse die Bonität des Mieters. Wenn der Mietinteressent eine Bürgschaftsvorlage ablehnt, sollten daher beim wachsamen Vermieter schon vor Vertragsschluss alle Warnlampen angehen.

Mietkaution für 2 Monate plus 8 Monate Bürgschaft „on top“ – geht das ?

Die Rechtsprechung erweitert die Möglichkeiten zusätzlicher Sicherheiten.

Nach dem Gesetzeswortlaut scheint die Antwort „Nein“ vorgegeben, wenn die gesetzliche Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten schon durch die Barkaution erreicht ist. Die Rechtsprechung dagegen erweitert die Möglichkeiten zusätzlicher Sicherheiten.

Bereits der BGH hatte eine Ausnahmesituation darin gesehen, dass eine drohende Zahlungsverzugskündigung dadurch abgewendet wurde, dass der Mieter zusätzlich zu den eigenen Sicherheiten hinaus eine Bürgschaft eines Dritten stellte (BGH VIII ZR 379/12 – Urteil vom 10.04.2013).

Das AG Saarbrücken ist nun in einer aktuell veröffentlichten Entscheidung (Az. 120 C 51/15 (05) – Urteil vom 28.05.2015) noch einen Schritt weiter gegangen und hat generell eine zusätzliche Sicherheitengestellung durch Bürgschaft für zulässig erachtet. Im zu entscheidenden Fall wurde zusätzlich zu den 2 Kaltmieten Barkaution immerhin eine weitergehende Bürgschaftsverpflichtung von 8 weiteren Kaltmieten gewährt, sodass der Vermieter in insgesamt in Höhe von 10 Monatsmieten Sicherheit hatte.

Das Amtsgericht setzte hier lediglich voraus, dass die Bürgschaft außerhalb des Mietvertrags in einer separaten Urkunde gegeben wurde.

Daraus sei der Schluss zu ziehen, nicht der Mieter, sondern ein Dritter habe die Sicherheit gestellt. Das BGB begrenze allerdings nur die Sicherheiten des Mieters, nicht die Sicherheiten Dritter. Der gesetzliche Schutz zugunsten des Mieters verkehre sich ins Gegenteil, wenn der Vermieter von der Vermietung an sozial Schwache absehe, wenn diese nicht zusätzliche Sicherheiten bieten könnten.

Diese zunächst nur untergerichtliche Rechtsprechung wird bei Jobcentern sicher kaum zu Begeisterung führen – man darf neben der ausstehenden höchstrichterlichen Bestätigung durch den BGH auch darauf gespannt sein, ob die Sozialbehörden Bürgschaftsanträgen zustimmen, wenn die gesetzliche Grenze von 3 Monatsmieten Kaution bereits erreicht ist.

Zulässige Sicherheit: anderer oder weiterer Vertragspartner / Zusatzbürgschaft

Es stellt eine weit verbreitete und zulässige Praxis dar, weitere Personen als Partei in den Mietvertrag eintreten zu lassen. Das funktioniert selbst dann, wenn diese nach Erwartung aller Parteien überhaupt nicht in die Mietsache einziehen. Hauptbeispiel: Studentenwohnungen, wenn die Eltern mit Vertragspartner werden. Diese Personen haften dann als Vertragspartner gesamtschuldnerisch mit dem eigentlichen Bewohner. Die Haftung ist der Höhe nach unbegrenzt wie beim eigentlichen Bewohner selbst.

Vor diesem Hintergrund muss eine zusätzliche immerhin begrenzte Sicherheit in Form der (Zusatz-) Bürgschaft ohne Eintritt in den Vertrag allemal zulässig sein. Grenzen dürften hier im allgemeinen Bürgschaftsrecht nur unter den Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit gesetzt sein, wie es für unwirksame Ehegattenbürgschaften im Darlehensrecht bereits gefestigte Rechtsprechung ist.

Bis auf weiteres sollte dabei aber auf getrennte Vertrags- und Bürgschaftsurkunden geachtet werden.