Ob eine Fristsetzung nach beschädigt zurück gegebener Mietwohnung erfolgen muss, war in der Rechtspraxis lange umstritten. Vorsichtigen Vermietern war derartiges immer angeraten worden, da der Bundesgerichtshof die Frage noch nicht entschieden hat. Die ohnehin knappe 6monatige Verjährungsfrist wurde durch vorsichtiges Vorgehen damit weiter geschmälert. Der BGH hat hierzu nun vermieterfreundlich entschieden (Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17).
Der BGH arbeitet in der zunächst nur per Pressemitteilung bekanntgegebenen Entscheidung die Rechtsgrundlagen heraus:
Eine Fristsetzung ist nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten erforderlich, § 241 Abs. 1 BGB. Als Beispiel nennt der BGH dazu die Pflicht zu Schönheitsreparaturen: Sind diese wirksam dem Mieter übertragen, muss der Vermieter ihn zur Not mit Fristsetzung zur Erfüllung anhalten, bevor er selbst streichen lassen und die Kosten geltend machen kann.
Anders aber bei Ansprüchen, die wegen Beschädigung oder Verwahrlosung eingetreten sind. Die Pflicht, die Mietsache pfleglich zu behandeln, ist eine vertragliche Nebenpflicht, die nicht leistungsbezogen ist, § 280 BGB. Eine extra Fristsetzung ist nicht erforderlich.
Vorsorgliche Fristsetzung schadet regelmäßig nicht
Eine rechtliche Unterscheidung ist allerdings häufig schwierig. Ob z.B. der Lack an einem Heizkörper beschädigt ist, weil es einen Renovierungsrückstand gibt oder eine Fahrlässigkeit zu dem Schaden geführt hat, wird oftmals kaum zu ermitteln sein. Falls es die Zeit erlaubt, kann man als Vermieter natürlich vorsorglich trotzdem Frist setzen, auch wenn sie im Nachhinein betrachtet womöglich ganz oder teilweise überflüssig sein mag.
Wenn allerdings von der 6monatigen Verjährungsfrist wegen Verschlechterung der Mietsache schon einiges abgelaufen ist, wird man sich nicht zusätzlich unter Zeitdruck setzen wollen. Schreitet der Vermieter auch ohne Fristsetzung zur Reparatur, sollte er besonders sorgfältig vorgehen: In diesem Fall sollten Beweisanzeichen für mutwillige oder fahrlässige Beschädigungen verwertbar gesammelt sein. Denn wenn der Mangel erst einmal beseitigt ist, sind oft auch die Beweismittel mitbeseitigt. Dann nützt auch die vermieterfreundliche Rechtsprechung des BGH natürlich nichts.