Erleidet jemand im Grenzbereich des vermieteten Grundstücks einen Unfall, fragt sich, wer für den Winterdienst zuständig war. Der Bundesgerichtshof hat einen Fall entschieden, bei dem die Ehemann der Mieterin auf dem Gehweg ausrutschte und sich verletzte. Für den Gehweg war eigentlich die Stadt München zuständig. Diese hatte nur einen schmalen Streifen auf dem Gehweg geräumt. Im Grenzbereich zum vermieteten Grundstück war nicht geräumt und gestreut worden.
Der Bundesgerichtshof hat die Klage mit den Vorinstanzen abgewiesen (Urteil vom 21. Februar 2018 – VIII ZR 255/16). Die Besonderheit war, dass die Stadt den Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg dem Grundstückseigentümer nicht übertragen hatte.
Der BGH führt in seiner Pressemitteilung aus: „Dazu gehört es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht trifft den Eigentümer eines Grundstücks im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten.“ Das bedeutet, dass auch Dritte, die mit dem Vermieter gar kein Vertragsverhältnis haben, in die Schutzpflichten mit einbezogen sind.
Diese gehen aber nur so weit, wie die Pflichten zum Winterdienst im Einzelfall gehen.
Pflicht zum Winterdienst nur für das eigene Grundstück
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters beschränkt sich in einem solchen Fall nur auf das vermietete Grundstück. Der Vermieter muss für fremde Pflichtverletzungen (hier des städtischen Räumdienstes) nicht einstehen. Damit musste der Winterdienst nur auf dem Grundstück, nicht aber auf dem öffentlichen Gehweg ausgeführt werden.
Es wurde als für den Kläger zumutbar angesehen, dass er den schmalen nicht geräumten Streifen so überquert, dass er in den geräumten Bereich gelangt. Mit diesem Zusatz dürfte somit sogar eine Haftung der Stadt für ihren Bereich ausgeschlossen sein. Denn es dürfte offensichtlich sein, dass der Kläger die ihm obliegende eigene Sorgfalt nicht beachtet hat.
Die Entscheidung birgt für die Vertragsparteien nur trügerische Grundsatzbedeutung: Oftmals überträgt die Gemeinde dem Grundstückseigentümer die Pflicht zum Winterdienst auch für den öffentlichen Geh- und Straßenraum. Die Vermieterseite sollte daher überlegen, den Kehr- und Räumdienst den Mietern zu übertragen. Denn es ist ein großes Haftungsrisiko, wenn er den Winterdienst selbst organisieren will. Zudem sollte der Vermieter sich durch Unterhaltung einer Haftpflichtversicherung für Schadensfälle absichern. Die Kosten dafür können den Mietern im Rahmen der Nebenkosten auferlegt werden.