Häufig verlangen Makler vorab eine sogenannte Reservierungsgebühr. Diese soll beim späteren Kauf auf die Courtage angerechnet werden. Kommt der Kauf nicht zustande, soll die Gebühr beim Makler als Aufwandsentschädigung verbleiben.
Dieser weit verbreiteten Praxis hat das OLG Dresden (Beschluss v. 23.08.2016 – 8 U 964/16) enge Grenzen gesetzt.
Der Grund leuchtet aus Kundensicht ein: Denn der Gesetzgeber sieht das Maklergeschäft als rein erfolgsbezogene Tätigkeit. Damit steht dem Makler ohne zustande gekommenes Vertragsverhältnis keine Vergütung zu. Denn dann gibt es nichts, was er vermakelt hat.
Aus Maklersicht ist das gesetzgeberische Ergebnis hart: Seine Tätigkeit ist eine reine Vorleistung. Springt der Kunde ab, ist der Aufwand umsonst gewesen.
Mit der Bindungswirkung durch die Reservierungsgebühr darf der Makler es allerdings nicht übertreiben:
Überhöhte Reservierungsgebühr macht den Maklervertrag insgesamt unwirksam
Der Gesetzgeber sieht eine notarielle Beurkundung vor, wenn ein Grundstücksgeschäft formell wirksam zustande kommen soll. Das gilt auch beim sogenannten Vorvertrag oder eine Erwerbsvollmacht. Der Grund: Die Beurkundung beim Notar soll eine Warnfunktion erfüllen. Den Vertragsparteien soll bewusst werden, dass sie ein besonders gewichtiges Geschäft abschließen, was gut überlegt sein will.
Diesem Zweck läuft zuwider, wenn für den Käufer ein wirtschaftlicher Abschlusszwang dadurch entsteht, dass eine hohe Anzahlung bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags verloren ist.
Die Rechtssprechung lässt daher eine Reservierungsgebühr nur in engen Grenzen zu. Zulässig soll eine Anzahlung in Höhe von 10-15 % einer späteren Courtage (nicht etwa des Kaufpreises) sein.
Beispiel:
Ein Hausgrundstück soll für 300.000 € verkauft werden. Der spätere Maklerlohn wäre 5% des Kaufpreises zzgl. MwSt., also 17850,00 €.
Die Anzahlung darauf, die ggf. auch als Aufwandsentschädigung einbehalten bleiben kann, würde damit höchstens brutto 1.785,00 € – 2.677,50 € betragen.
Erhält der Makler aber (wie im Fall des OLG Dresden), 3 % des Kaufpreises = 9.000 €, ist das deutlich zuviel. Die Summe wird dann aber nicht etwa auf das gerade zulässige Niveau abgesenkt, sondern entfällt vollständig. Grund ist die Formnichtigkeit des Maklervertrags. Hat der Makler zuviel Anzahlung erhalten, ist er besonders gehalten, den Erfolg des Kaufvertrags dann auch herbei zu führen. Nur dann verdient er den vollen Maklerlohn, auf den er sich die Anzahlung dann aber auch anrechnen lassen muss.