Der Energieverbrauch einer Immobilie ist ein wichtiges Kriterium zur Preisbildung und zum letztendlichen Vertragsschluss bei Verkauf oder Vermietung.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen vom 05.10.2017 (Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17) eine seit längerem offene Streitfrage zu Pflichtangaben in Makleranzeigen geklärt: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) sieht in § 16 a Pflichtangaben vor: Es muss die Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch), der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Effizienzklasse angegeben werden. In der Praxis wird aber diese Pflicht aber häufig nicht umgesetzt.

Bisher war zwischen den Gerichten umstritten, ob auch der Makler sich bei seinen Anzeigen daran halten muss. Er tritt zwar hier werbend anstelle des Verkäufers oder Vermieters auf. § 16a EnEV richtet sich aber nur an diese Personen, aber eben nicht ausdrücklich auch an Makler. Dem folgt der BGH.

Der Bundesgerichtshof kommt aber über einen juristischen Umweg zu einer Verpflichtung des Maklers, die Angaben in seine Anzeige aufzunehmen. Der BGH hält derartig lückenhafte Anzeigen für irreführend gegenüber Verbrauchern. Das stellt ein wettbewerbswidriges Handeln des Maklers dar. Somit ergibt sich ein Unterlassungsanspruch, den die Deutsche Umwelthilfe als klagender Verband nach § 5a Abs. 2 des Gesetzes über den unlauteren Wettbewerb (UWG) geltend machen konnte.

Unzureichende Angaben zum Energieverbrauch: Abmahnrisiko für Makler

Somit steigen mit der Entscheidung die Risiken für Makler, die die Verpflichtung zu relevanten Angaben zum Energieverbrauch nicht einhalten. Diese können nicht nur von Verbänden, sondern auch von kritischen Wettbewerbern abgemahnt werden. Dabei können leicht Kosten im vierstelligen Bereich entstehen.

Streitigkeiten werden sich dann auf die Frage verlagern, ob zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung ein Energieausweis vorlag oder nicht. Wenn kein Energieausweis vorliegt, müssen auch keine Angaben über den Energieverbrauch gemacht werden. Da sich Energieausweise im Zuge der verschiedenen EnEV-Reformen immer mehr verbreitet haben, wird es für Makler indessen schwerer, dieses letzte Schlupfloch zu benutzen. Denn es wird zunehmend unwahrscheinlicher, dass es keinen Ausweis über den Energieverbrauch gibt. Wenn er vorhanden ist, muss er ausgewertet und die Daten über den Energieverbrauch auch bekannt gegeben werden.

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