Dass der Kündigungsgrund Eigenbedarf erst nach dem Eigentumserwerb entsteht, ist der Regelfall. Trotzdem hatten einige Instanzgerichte dem Vermieter die Kündigungsmöglichkeit versagen wollen. Der Grund: Erst durch den Erwerb wird der neue Vermieter in die Lage versetzt zu kündigen. Er schafft also den Kündigungsgrund selbst. Das soll nach den Instanzgerichten rechtsmissbräuchlich sein. Der BGH hat dieser untergerichtlichen Rechtsprechung zu Recht eine Absage erteilt (Urteil vom 11.12.2019 – Az. VIII ZR 144 / 19).

Der vom BGH zu entscheidende Fall war ein banaler Alltagsfall, wie er immer wieder vorkommt: Die später beklagten Mieter mieteten 2010 eine Vierzimmerwohnung für sich und ihre 5 Kinder an. 2016 erwarben die Kläger nicht  nur die fragliche Wohnung, sondern das ganze Haus. Über der fraglichen Vierzimmerwohnung liegen in dem Haus auch noch eine Drei- und eine Zweizimmerwohnung. Im April 2017 erklärten die Vermieter die Eigenbedarfskündigung. Die Begründung: Eigenbedarf für die Vermieter selbst, deren 3 Kinder und die Mutter der Vermietern. Geplant sei die vermietete Wohnung sowie die darüber liegenden Wohnungen zu verbinden.

Die unteren Instanzen wiesen das zurück.

Zum einen sei der Eigenbedarf erst durch den Ankauf 2016 möglich geworden. Relevanter Eigenbedarf könne nur bei dem Vertragspartner entstehen, der ursprünglich vermietet habe.

Zum anderen könnten die Vermieter den behaupteten Bedarf auch durch weitere in dem Haus befindliche Ferienwohnungen decken.

Vermieterfreundliche Linie des BGH auch bei Kündigung nach Eigentumserwerb

Beide Begründungen ließ der BGH nicht gelten und bestätigte seine bisherige vermieterfreundliche Linie.

Dem Mieterschutz kann so weitgehend vor dem Eigentumsrecht kein Vorrang gegeben werden. Auch ein neuer Erwerber ist nach Eintragung im Grundbuch nicht gehindert, sich auf Eigenbedarf zu berufen.

Der Verweis auf andere Wohnungen im Haus ging ebenfalls nicht durch: Die Vermieter mussten sich nicht auf im Haus bzw. Nebengebäude liegende Ferienwohnungen verweisen lassen. Denn es ist vernünftig und nachvollziehbar, neben- bzw. übereinander liegende Wohnungen für die Familie zu nutzen. Dies ist nichts rechtsmissbräuchlich und laut BGH von den Gerichten zu achten.