Unter dem Begriff „ kalte Räumung “ versteht der Praktiker im Mietrecht die Inbesitznahme einer Wohnung ohne Räumungstitel.  Zeitersparnis bringt ein Antrag auf künftige Räumung. Vermieter, die die Räumung ungesetzlich ohne den durchaus lästigen Weg über das Gericht und den Gerichtsvollzieher durchführen, gehen erhebliche Risiken ein: Dann kann es durchaus teurer werden als der Rechtsweg.

Das AG Berlin-Schöneberg kannte in der Entscheidung  Az. 6 C 276 / 18 vom 14.08.2019 wenig Gnade mit dem Vermieter: Es verurteilte den Vermieter zur Zahlung von über EUR 20.000. Der Vermieter musste nicht nur Schadensersatz, sondern auch Schmerzensgeld zu Gunsten des geräumten Mieters leisten.

Die Vertragsparteien hatten zunächst Streit wegen einer Zutrittsverweigerung des Mieters. Dieser wurde rechtskräftig zur Gewährung des Zugangs – nicht aber zur Räumung – verurteilt. Die Gerichtsvollzieherin öffnete daraufhin die Wohnung. Der beklagte Vermieter und seine Rechtsanwältin verschafften sich Zugang zur Wohnung.

Titel auf Zutritt berechtigt nicht zur Räumung

Der Mieter war zu dieser Zeit stationär im Krankenhaus. Als er einige Wochen später an Krücken entlassen wurde, fand er seine Wohnung mit einem ausgetauschten Schloss verschlossen vor. Durch den Briefschlitz konnte er sehen, dass die Wohnung ausgeräumt worden war. Am Klingelschild stand schon ein anderer Name. Die Hausverwaltung teilte mit, dass die Wohnung anderweitig vermietet sei. Daraufhin musste der Mieter für rund drei Wochen im Hotel übernachten. Da die Wohnung tatsächlich anderweitig vermietet war, scheiterte er vor Gericht damit, sich wieder in die Wohnung einzuklagen. Anschließend klagte er mit Erfolg auf Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Die Vermieterseite brachte vor, dass sie von einer endgültigen Besitzaufgabe des Mieters ausgegangen sei. Die Wohnungstür sei bereits aufgebrochen gewesen. Die Wohnung selbst sei in einem desolaten Zustand gewesen. Daraus habe sie daraus eine Besitzaufgabe entnommen . Die Wohnung habe u.a. zunächst mit einem Reinigungsdienst von Fäkalien und Schimmel befreit werden müssen. Das alles überzeugte das Gericht nicht.

Keine ausreichenden Anzeichen für Besitzaufgabe

Allein die aufgebrochene Tür lasse noch keinen Schluss auf eine Besitzaufgabe zu. Der Mieter sei nicht verpflichtet, sich ständig in der angemieteten Wohnung aufzuhalten. Das Besitzrecht des Mieters entfalle nicht durch wochenlange Abwesenheit. Weder bei Urlaub, beruflicher Abwesenheit oder Krankenhausaufenthalten sei das der Fall. Räume der Vermieter eigenmächtig ohne Räumungstitel, sei er zum Schadensersatz verpflichtet. Zum Schadensersatz verpflichtet insbesondere die Entsorgung des Hausrats.

Beweislastumkehr bei “ kalter Räumung „

Eine „ kalte Räumung “ führt nach der Gerichtsentscheidung zu einer Beweislastumkehr: Der Vermieter muss nachweisen, dass zum Bestand des vorhandenen Hausrats bestimmte Gegenstände nicht gehört haben. Da der Vermieter die ihm obliegende Beweisführung nicht erbrachte, wurde der Bestand des Inventars zugunsten des Mieters nach dessen Vortrag unterstellt. Das betraf dann auch den Wert, den das Gericht nach den Angaben des Mieters folgend auf über 15.000 € schätzte.

Zusätzlich erhielt der Mieter ein Schmerzensgeld. Das stellt im Mietrecht eine Rarität dar. Ihm wurden weitere 5.000,00 € dafür zugesprochen, dass ihm der Lebensmittelpunkt und seine gesamte Habe genommen wurden. Erhöhend kam noch hinzu: Der Vermieter ließ allen Ernstes vorbringen , dass der Mieter „glücklich sein könne, sein bisheriges Leben so nicht fortsetzen zu müssen.“

Merke: Eine „ kalte Räumung “ kann teuer werden

Hätte der Vermieter wenigstens Fotos oder ein Inventar gemacht, dann hätte er den Vortrag des Mieters widerlegen können. Dann wäre er beim Schadensersatz sicherlich günstiger weggekommen. Hätte er sich in seiner Argumentation nicht auch noch provizierend weiter als nötig aus dem Fenster gelehnt, wäre auch das Schmerzensgeld günstiger ausgefallen. Aber auch so gilt: Die Umgehung des Rechtswegs mit verbotener Eigenmacht führt zu erheblichen Risiken, warnt der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht, Alexander Dietrich.