Die Mühlen der Gerichte mahlen bei Prozessen um Räumung von Mietsachen häufig langsamer als von Vermietern gewünscht. Wenn dann noch zusätzlich lange Kündigungsfristen zu beachten sind, wird das Vorgehen gegen den Mieter zum Geduldsspiel.

Wie kann unnötiger Zeitverlust bei der Räumung vermieden werden ?

Das AG Pforzheim weist hier in einer Entscheidung vom 29.09.2016 (Az.: 3 C 129/16) einen Weg: Nach § 559 ZPO kann die Räumungsklage schon vor Ablauf der Widerspruchsfrist des Mieters erhoben werden. Dies aber nur dann, wenn der Mieter hierzu eine Steilvorlage liefert: Wird der Kündigungsgrund bestritten und der Kündigung widersprochen, kann daraus die Befürchtung abgeleitet werden, dass der Mieter nicht rechtzeitig räumen wird.

Beispiel:

Dem Mieter mit 9monatiger Kündigungsfrist wird ordentlich wegen Eigenbedarfs gekündigt. 2 Monate vor Ablauf dieser Kündigungsfrist müsste der Mieter widersprechen, wenn er sich auf soziale Härtegründe berufen will. Widerspricht der Mieter allerdings schon gleich nach Erhalt der Kündigung und erkennt den Eigenbedarf ausdrücklich nicht an, kann der Vermieter sogleich Klage auf künftige Räumung zum Ablauf der Kündigungsfrist einreichen. Der Räumungsprozess und die Kündigungsfrist laufen damit nicht nacheinander, sondern schon parallel zueinander.

Schriftsatzkündigung auch im Mietrecht zulässig

Im Fall des AG Pforzheim war die Zeitnot des Vermieters sogar noch gravierender. Er hatte nach Erwerb der Wohnung nämlich zu früh – also vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch – die Kündigung erklärt. Der Fehler fiel erst im Räumungsprozess auf. Der klagende Vermieter gab aber über seinen Anwalt noch eine zusätzliche Kündigung über einen Schriftsatz ans Gericht ab, als der Eigentumswechsel auf den Kläger im Grundbuch gewahrt war. Der Mieter bestritt auch hier weiter den Eigenbedarf und verlor so den Prozess um die Räumung doch noch. Er musste zum Ablauf der neuen Kündigungsfrist die Wohnung räumen.

Das Nachkündigen durch Schriftsatz bedarf allerdings eine zweifelsfreie Fassung: Denn der Empfänger muss durch die Erklärung erkennen können, dass sie nicht nur der Durchsetzung der alten (angreifbaren) Kündigung dient. Vielmehr muss sie einen neuen Tatbestand zur Beendigung des Vertrags herbei führen.

Anmerkung:

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig: Es läuft noch ein Berufungsverfahren beim Landgericht Karlsruhe (Az. 19 S 119/16).

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