Die Abrechnung von Betriebskosten (BK-Abrechnung) ist ein häufiger Streitpunkt im Mietrecht. Vermieter sollten dabei Vorsicht walten lassen: Falsche Abrechnungen legen selbst bei kleineren Differenzen oft den Keim für spätere größere Streitigkeiten. Aber damit nicht genug: Beharrt der Vermieter vorsätzlich auf einer falschen Abrechnung droht die außerordentliche Kündigung.

Der Bundesgerichtshof hat dies in einer Entscheidung für das Gewerberaummietrecht im Urteil vom 06.10.2021 – XII ZR 11/20 bekräftigt. Der BGH hält in der Entscheidung nicht einmal eine vorherige Abmahnung für notwendig.

Dies hatte den Hintergrund, dass der Vermieter in dem Fall sogar auf Anwaltsschreiben auf der Richtigkeit seiner Abrechnung beharrte. Zwar war dem Vermieter bei Abrechnungserstellung noch kein Vorsatz nachweisbar. Aber nach Erhalt der Einwendungen hätte der Vermieter diese inhaltlich prüfen und nicht aufrecht erhalten dürfen.

Der BGH führt unter Angabe weiterer Fundstellen aus:

Vermögensdelikte zum Nachteil des Mieters stellen stets einen Kündigungsgrund dar. Auch Unredlichkeiten des Vermieters bei der Abrechnung der Betriebskosten wie etwa vorsätzlich falsche Abrechnungen vermögen eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen, wenn der Vermieter dadurch seine Pflichten so nachhaltig verletzt, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. LG Gießen NJWE-MietR 1997, 129; LG Berlin Grundeigentum 2003, 1081; Staudinger/Emmerich BGB [2021] § 543 Rn. 16; Blank/Börstinghaus Miete 6. Aufl. § 543 BGB Rn. 72; BeckOGK/Mehle [Stand: 1. April 2021] § 543 BGB Rn. 42; vgl. auch OLG Düsseldorf DWW 1991, 78).

Beweiserhebung zu Einwendungen gegen BK-Abrechnung notwendig

Der BGH verwies die Sache aufgrund dessen wieder zurück in die II. Instanz, dem Kammergericht (KG) Berlin. Das KG wird nun durch weitere Beweiserhebung aufzuklären haben, ob bereits bei der mieterseitigen Kündigung der Vermieter Fehler bei der BK-Abrechnung mit allen Mitteln bis hin zu falschem und irreführendem Prozessvortrag zu vertuschen versuchte. Wenn sich das bestätigt, ist die Kündigung wirksam.