Für die Besichtigung der Mietsache braucht der Vermieter einen besonderen Grund. Ein anlassloses Zutrittsrecht gibt es grundsätzlich nicht. Anlass für eine Besichtigung kann ein Verkaufsvorgang sein oder auch ein Kontrollbedürfnis bei Messie-Zuständen. Hat der Vermieter allerdings einen ausreichenden Grund und bietet mit genügend Vorlaufzeit Alternativtermine an, riskiert der Mieter bei Ablehnung trotz Abmahnung die Kündigung.

Diese Grundlagen hat in einer nun veröffentlichten Entscheidung das Amtsgericht München, Urt. v. 26.08.2021 – 474 C 4123/21 durchexerziert.

Im Fall hatte der Mieter schon vor Veräußerung an die klagende Vermieterseite Besichtigungen im Verkaufsvorgang verweigert. Nach Eintragung im Grundbuch verlangten die neuen Eigentümer als neue Vermieter erneut Besichtigung. Sie boten insgesamt acht Termine an, die allesamt scheiterten. Nach erfolgloser Abmahnung kassierte der Mieter die fristlose Kündigung.

Zu Recht !

Die Vermieter gewannen den Räumungsprozess wegen verweigerter Besichtigung.

Nach Ansicht des Amtsgerichts bestand ein ausreichender Anlass für die Besichtigung. Weil die Neu-Eigentümer vor Erwerb keinen Zutritt hatten, hatten Sie für den Zugang nun ein fortbestehendes Interesse am Zutritt. Jedenfalls jetzt müsse Besichtigung erfolgen, um für sich selbst und auch zum Bericht für die finanzierende Bank den Zustand der Wohnung zu bewerten zu können.

Die Einwände des Mieters gingen nicht durch. Das Amtsgericht sah keine ausreichenden Verhinderungsgründe in dem Fall. Diese hätten die Beklagten nicht vorgetragen bzw. nicht bewiesen.

Beim Einwand, dass der Beklagte am Wochenende Onlineformate für eine Schulung habe vorbereiten müssen, hätten die Beklagten mit Vorlage der Bestätigung keinen zulässigen Beweis angeboten. Die Schulungsvorbereitung sei auch kein ausreichender Verhinderungsgrund dar. Es wäre dem Beklagten zumutbar gewesen, die Besichtigung zu ermöglichen. Dies gelte selbst dann, wenn man die streitige Schulungsvorbereitung als wahr unterstelle.

Für eine coronabedingte Quarantäne legten die Beklagten keine Beweisangebote vor. Es wären eine ärztliche Bescheinigung, Testnachweise oder behördliche Quarantäneanordnungen in Betracht gekommen. Darartige nachweise fehlten, auch andere Beweise wurden nicht angeboten.

Fazit von Rechtsanwalt Dietrich zu der Entscheidung: Aus der Pressemitteilung des AG München ist nicht recht ersichtlich, was die beklagten Mieter mit ihrer Verweigerungshaltung bezweckten. Es hätte nahe gelegen, den neuen Eigentümern spätestens nach erfolgter Abmahnung Zutritt zu gewähren. Bei verweigerter Besichtigung bedarf es jedenfalls ausreichend vorgetragener und bewiesener Verhinderungsgründe. Bei dieser Lage lag allerdings nahe, dass die Mieterseite den Räumungsprozess verlieren würde.