Baulärm und – Schmutz von einer größeren Baustelle kann eine monatelange Belastung für Mieter von Wohnraum oder Gewerbe sein. Der BGH sieht in gefestigter Rechtsprechung seit der sogenannten „Bolzplatzentscheidung“ darin aber regelmäßig keinen Mietmangel. Das bestätigt das oberste Zivilgericht in der Entscheidung BGH VIII ZR 258/19 vom 24.11.2021 erneut.

Gegenstand der jüngsten Entscheidung war Baulärm von einer Berliner Baustelle. Diese war ab November 2017 im Gange. Die gegenüberliegenden Mieter fühlten sich dadurch massiv gestört. Sie beriefen sich darauf, dass sie bei Anmietung 2011 dies nicht voraussehen konnten.

In den Vorinstanzen kamen die Mieter immerhin teilweise mit 15 % Mietminderung durch. Der BGH folgte dem nicht.  Er verwies das Verfahren zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Berlin zurück.

Nach Vertragsschluss erhöhte Einwirkungen (Immissionen) durch  Lärm oder Schmutz stellen keinen Mietmangel dar. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter selbst diese ohne eigene Möglichkeit durch Abwehr oder Entschädigung hinnehmen muss. Denn dann stellt sich die Lage wie in der Bolzplatzentscheidung auch dar. Hier hatte der Vermieter keine Chance, die nachträglich erweiterte Öffnung eines schulischen Bolzplatzes in Hamburg für die Öffentlichkeit mit längeren Nutzungszeiten zu verhindern. Im Berliner Fall konnte der Vermieter ebenfalls gegen die Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück nichts machen. Ein arglistiges Verschweigen einer ihm bereits bekannten Bauabsicht lag nicht vor.

Freiheit von Baulärm wird typischerweise nicht stillschweigend vereinbart

Die Vertragsparteien vereinbaren das Nichtvorhandensein von nachbarlichem Baulärm nach Ansicht des BGH – regelmäßig nicht konkludent mit dem Vertrag als Beschaffenheit der Mietsache. Das gelte jedenfalls erst recht in einer Großstadt wie Berlin. Der BGH unterstellt, dass immer irgendwo in der Nachbarschaft mit Bautätigkeit gerechnet werden muss. Das Berufungsgericht muss daher nochmal neu darüber befinden, ob sich Anhaltspunkte für eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung finden. Wenn das nicht der Fall ist, wird es keine Minderung geben.

Zudem präzisiert der BGH auch seine Rechtsprechung zur Darlegung von Lärm: Der Mieter muss zwar kein detailliertes Protokoll führen. Er braucht auch den Lärm nicht in Dezibel genau zu messen. Der Mieter muss aber schon konkret beschreiben, um welchen Lärm es sich handelt. Das heißt: Der Vortrag muss jedenfalls ungefähr erkennen lassen, dass wesentliche Beeinträchtigungen vorliegen und zu welchen Tageszeiten und mit welcher Dauer und welcher Frequenz sie auftreten. Denn das Gericht braucht konkrete Anhaltspunkte zur Bestimmung des Ausmaßes der Minderung. Der BGH urteilt im Fall des Baulärms, dass für eine Großbaustelle nicht einfach pauschal 15 angesetzt werden können.