Dass eine unwirksame Erhöhung der Miete misslich sein kann, leuchtet jedem Vermieter ein: Das Mietverhältnis wird durch einen unnötigen Konflikt belastet. Kommt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht nach, bleibt die Miete auf dem bisherigen Stand. Gravierende Folgen hat aber der in der Praxis durchaus häufige Fall, dass der Mieter auf das Erhöhungsverlangen zahlt. Wenn erst lange Zeit danach auffällt, dass zu Unrecht mehr gezahlt wurde, entsteht ein großes Streitpotenzial. Denn dann ist darüber zu entscheiden, ob der Mieter die zuviel gezahlte Miete zurück verlangen kann.

Das LG München I hatte einen krassen Fall zu entscheiden, der die Risiken bei einer vermeintlich kleinen Mieterhöhung zeigt (Urteil v. 3. Februar 2021, Az. 14 S 11480/20).

Mit Schreiben vom 27.04.2011 verlangte der Vermieter eine Erhöhung der Nettomiete und der Nebenkosten um 4 %. Das LG führt aus:

Explizit heißt es in dem völlig begründungslosen Schreiben, dass sich die Unterhaltskosten für die Wohnung des Klägers und seiner Ehefrau in den vergangenen Jahren drastisch erhöht hätten. Dies „zwinge“ ihn, die Gebühren der Nettomiete und der Nebenkosten ab 01.07.2011 um 4 % „zu erhöhen“.

Ein ordnungsgemäßer Hinweis auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten fand sich in dem Schreiben nicht. Deshalb war die Mieterhöhung formell unwirksam.

Zahlung auf nichtige Erhöhung: Keine Vertragsänderung

Dass der Mieter daraufhin trotzdem zahlte, führt nicht zu einer Vertragsänderung.

Denn es muss unterschieden werden:

Eine einseitige Anordnung einer Mieterhöhung kann vom Mieter nicht als Vertragsangebot verstanden werden. Sie legt dem Mieter die Pflicht zur Zustimmung auf. Vorausgesetzt natürlich, dass die gesetzlichen Bedingungen eingehalten sind.

Nur wenn der Vermieter den Mieter zumindest konkludent oder in Form einer Bitte zur Zustimmung zu einer Vertragsänderung aufgefordert hat, liegt es im Ermessen des Mieters, ob er dem zustimmt oder nicht.

Zahlt der Mieter auf die einseitige Anordnung, kommt dadurch also kein geänderter Vertrag zustande. Es bleibt bei dem rechtsgrundlosen einseitigen Mieterhöhungsverlangen. Also fehlt den erhöht geleisteten Zahlungen die Rechtsgrundlage.

Verjährung der Rückforderung bei unwirksamer Erhöhung  bis zu 10 Jahre

Fraglich ist dann nur noch, für welchen Zeitraum die Überzahlungen zurück gefordert werden können. Beruft sich der Vermieter auf Verjährung, kann die übliche Verjährungsfrist von 3 Jahren durchaus überschritten werden: Denn die beginnt erst zu laufen, wenn der Mieter als Gläubiger die erforderliche Kenntnis hat. Ansonsten beträgt die Verjährungshöchstfrist 10 Jahre ab Entstehen des Anspruchs.

Die erforderliche Kenntnis liegt vor, wenn der Gläubiger von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes, d. h. von den Tatsachen, aus denen dessen Fehlen folgt, weiß (BGH NJW 2008, 1729, 1732). Der klagende Mieter brachte unwidersprochen vor, dass er die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens erst im Rahmen einer Überprüfung von Nebenkostennachforderungen erkannt habe. Die lag im September 2019.  Also waren schon gut acht Jahre nach der Mieterhöhung verstrichen. Da die Klage im Februar 2020 erhoben wurde, konnten die klagenden Mieter für 73 Monate Überzahlungen zurück fordern. Das summierte sich: Den Mietern wurde gut 3.000 € Forderung gerichtlich zugesprochen.

Daraus folgt der anwaltliche Rat: Wenn man die Mieterhöhung  rechtssicher durchsetzen will, sollte man als Vermieter klar unterscheiden: Entweder ich lasse mich auf echte Verhandlungen mit dem Mieter ein. Oder ich ordne die Mieterhöhung an. Dann muss ich aber alle Voraussetzungen penibel einhalten. Sonst drohen hohe Rückforderungen auch nach langen Jahren.

Update: Bestätigung durch LG Bremen

Einen ähnlich gelagerten Fall entschied das LG Bremen am 06.10.2021 (Az. 1 S 111/20). Dort zahlte der Mieter auf die einseitig verlangte Erhöhung vorbehaltlos. Darin sah das Landgericht keine konkludente Zustimmung. Mit den teilweise überzahlten Mieten war die Vermieterseite ungerechtfertigt bereichert. Ein Rückforderungsausschluss nach $ 814 BGB griff nicht ein. Denn die Vermieterseite konnte nicht nachweisen, dass der Mieter wusste, dass er nicht zahlen musste.