Mindestens 3 Vergleichsangebote müssen bei der WEG-Beschlussfassung vorliegen. Dieser Grundsatz des Wohnungseigentumsrechts gibt den Eigentümern eine Wahlmöglichkeit. Liegt nur ein Angebot vor, besteht häufig das Risiko der erfolgreichen Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses.

Die Notwendigkeit von Vergleichsangeboten stellt aber keinen Selbstzweck dar. Insbesondere soll die Eigentümergemeinschaft durch den Grundsatz nicht unzumutbar in der Entscheidungsfreiheit eingeschränkt werden. Deswegen hat die Rechtsprechung in verschiedenen Konstellationen Ausnahmen von dem Grundsatz entwickelt.

Beispiele, bei denen nach der Rechtsprechung keine Vergleichsangebote nötig sind:

 

  • Vor der Beauftragung eines öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen zur Ermittlung des Sanierungsbedarfes am gemeinschaftlichen Eigentum müssen regelmäßig keine Alternativangebote eingeholt werden (LG Frankfurt/Main, 25.02.2021 – 2-13 S 47/20). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Gutachterkosten im Verhältnis zum Gesamtsanierungsaufwand nur wenig ins Gewicht fallen und lediglich Stundensätze angegeben werden.
  • Unterschreitung einer Bagatellgrenze – hierzu bestehen regionale Unterschiede: Das für Hessen zuständige Berufungsgericht LG Frankfurt (ZMR 2018 ,788) nimmt keinen festen Wert an. Es pauschaliert auf 5 % des Wirtschaftsplans.  Das LG Karlsruhe (ZWE 2017, 96) deckelt hingegen bei 3.000,00 €. Das LG Hamburg (BeckRS 2016, 129249) bei 2.000,00 €, und das LG Dortmund ist großzügiger mit 5.000,00 €.
  • Entscheidungsspielraum des Verwalters: Eine allgemeine Bagatellgrenze kann auch im Verwaltervertrag festgelegt werden. Dann bedarf es keiner Beschlussfassung durch die Gemeinschaft mehr. Der Verwalter agiert bei kleineren Projekten dann selbst . Er muss sich erst hinterher für seine Entscheidungen rechtfertigen. Darüber hinaus kann aber auch in einem Einzelbeschluss mit weiteren Kriterien ein Spielraum festgelegt werden. Zum Beispiel dadurch, dass der Verwalter ermächtigt wird, das günstigste Angebot zu wählen – und zwar selbst dann, wenn es das einzige ist.
  • Gute Durchführung vorangegangener Aufträge: Hat sich ein Auftragnehmer / Dienstleister durch gute Leistung bewährt und ein Vertrauensverhältnis aufgebaut, müssen keine Vergleichsangebote eingeholt werden (z.B. bei Rechtsanwälten: AG Charlottenburg, ZMR 2018, 873).
  • Erfolglose Bemühungen des Verwalters: Dokumentiert der WEG-Verwalter vergebliche Bemühungen durch Anfragen an verschiedene Auftragnehmer reicht ein Angebot als Beschlussgrundlage aus. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Verwalter dies bereits in der Einladung zur WEG-Versammlung mitteilt.
  • Bis 31.12.2020: Beauftragung von Architekten. Seit 01.01.2021 gibt es keinen starren Preisrahmen für Architektenleistungen mehr. Deshalb dürfte der Verzicht auf Vergleichsangebote jedenfalls jetzt kritischer zu betrachten sein.