Viele Teilungserklärungen unterwerfen die Veräußerung oder auch die Vermietung von Wohnungen einem Kontrollvorgang: Verkauf oder Vermietung hängen  davon ab, dass die Verwaltung  oder auch die Miteigentümer dem Vorgang zustimmen. Der Bundesgerichtshof hat in einer Grundsatzentscheidung (Az. V ZR 300/18) geklärt, welche Angaben im Einzelnen dabei verlangt werden können. Davon grenzt der BGH ab, welche Unterlagen nicht notwendig sind.

Der BGH führt zum Zweck solcher Zustimmungsvorbehalte aus, dass die Gemeinschaft eine Kontrolle darüber haben möchte, wer Teil der Gemeinschaft werden will oder in die Liegenschaft einzieht. Der BGH sieht das Anliegen der Gemeinschaft als berechtigt an, das „Eindringen unerwünschter Personen“ zu vermeiden. Allerdings ist das Informationsinteresse der WEG nicht schrankenlos.

Aus

  • Namen,
  • Beruf,
  • Familienstand,
  • Wohnanschrift des Mietinteressenten
  • der Zahl der Personen, die mit ihm einziehen sollen

soll die Gemeinschaft sich ein ausreichendes Bild über die Eignung des Mieters / Käufers machen können. Hier lehnt der BGH sich an eine ältere Entscheidung  des Bayrischen Obersten Landesgerichts (BayObLGR 2004, 73, 74) an. Eine Begründung dafür gibt der BGH nicht.

Allerdings ist gerade unter dem Stichwort „Datenschutz / Datensparsamkeit“ durchaus zweifelhaft, ob eine Berufs- oder Familienstandsangabe wirklich notwendig ist. Soll eine Angabe zum Beruf „Schlosser“ ein Ausschlusskriterium sein? Oder soll die WEG dadurch Nicht-Akademiker ausschließen können ? Auch ist nicht einsichtig, ob der Familienstand „ledig“ weniger Wert sein soll als „verheiratet“ oder „geschieden“. Über die persönliche Eignung zur Einfügung in die Gemeinschaft sagt all dies nichts aus.

Kontrollvorgang Zustimmungsvorbehalt: Vorlage von Mietvertrag oder Kaufvertrag nicht  zulässig

Richtig ist allerdings, dass der BGH es ablehnt, dass der Eigentümer gleich den ganzen Erwerbsvertrag oder den Mietvertrag vorlegen muss. Denn daraus ergeben sich keine Anhaltspunkte, ob der Erwerber oder Bewohner sich künftig nicht an die Gemeinschaftsordnung halten will. Selbst wenn dem so wäre, hätte die Gemeinschaft oder auch der einzelne Miteigentümer Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB. Im Gegenteil stehen in den Verträgen auch Angaben, die die Gemeinschaft bzw. die Verwaltung nichts angehen, wie etwa die Miethöhe oder der Kaufpreis.

Deswegen hat der BGH zu Recht die jedenfalls für Verkaufsfälle bisher streitige Rechtslage entschieden: Kauf- oder Mietverträge müssen grundsätzlich nicht vorgelegt werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung  wie im entschiedenen Fall nur den Vorgang „Vermietung“ bzw. „Veräußerung“ an sich der Kontrolle unterwirft. Ob weitergehende ausdrückliche Vereinbarungen zulässig wären, hatte der BGH nicht zu entscheiden.