In vielen Fällen reagieren Mieter auf Pflichtwidrigkeiten der Vermieterseite durch Auszug.

Klassische Fallkonstellationen sind

 

  • Mieterkündigungen nach Hausrechtsverletzung durch den Vermieter (BGH VIII ZR 371 /18)
  • Mieterkündigungen nach ergebnisloser Fristsetzung oder Weigerung, schwerwiegende Mängel zu beseitigen,
  • Unberechtigte Vermieterkündigungen (z.B. vorgeschobener Eigenbedarf, BGH VIII ZR 238/18).
  • Verletzung der Hinweispflicht bei zunächst berechtigte Vermieterkündigungen, deren Anlass sich innerhalb der Kündigungsfrist erledigt (z.B. Wegfall begründeten Eigenbedarfs).

 

Vermieter sollten sich in derartigen Situationen nicht  einfach freuen, dass der Mieter ausgezogen ist. Sie haben vielmehr ein erhebliches Schadensersatzrisiko. Denn die o.g. Handlungen des Vermieters sind allesamt Vertragsverletzungen. Aufgrund solcher Vertragsverletzungen sind Vermieter dem Grunde nach ersatzpflichtig.

Aber auch Mieter können sich hier nicht einfach zurück lehnen. Denn eingetretene Vermögensverluste sind nur ersatzfähig, wenn sie auf das vertragswidrige Verhalten zurück zu führen sind. Anerkannte Kündigungsfolgeschäden sind:

  • Umzugskosten
  • Mehrkosten für eine andere Unterkunft bzw. Übergangsunterkunft
  • Kosten für Ein- bzw. Umbau von Möbelstücken (z.B. Einbauküche)
  • Maklerkosten

 

Begrenzung des Schadensersatzes bei Auszug bei den Maklerkosten

Bei den Maklerkosten differenzieren die oben genannten BGH-Entscheidungen aber nochmals: Wohnt der Mieter danach erneut zur Miete, sind Maklerkosten ersatzfähig. Wenn der Mieter sich aber im Zuge der Kündigung sich zum Kauf von Wohneigentum entscheidet, sollen Maklerkosten nicht ersatzfähig sein.

Die Begründung des BGH: Mit Hilfe des Maklers gleichen die Mieter nicht nur den Verlust an der bisherigen Wohnform aus. Sie begründen eine andere, nämlich Eigentum. Das stellt gegenüber der Miete ein Mehr dar. Denn die Miete ist vertraglich zeitlich begrenzt. Das Interesse an Wohneigentum ist dagegen regelmäßig dauerhaft angelegt.

Somit sollten auch Mieter ihre Schritte genau überlegen. Maklerkosten fallen bei Anmietung von Wohnraum in der Regel ohnehin nicht mehr an. Die Änderung des Maklerrechts beim Eigentumserwerb bewirkt zwar eine Teilung der Kosten. Gänzlich fallen die Maklerkosten für den Erwerber aber in der Regel nicht weg. Die Ersatzfähigkeit von Maklerkosten bei Erwerb von Eigentum sollte daher vom Mieter nach den BGH-Entscheidungen nicht einkalkuliert werden.