Baumfällungskosten scheinen auf den ersten Blick nicht unter den Begriff umlagefähiger Betriebskosten zu passen.

§ 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt dazu:

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

„Laufend“ heißt allerdings nicht, dass die Kosten immer jährlich entstehen müssen. Zum Beispiel sind Kosten für die Reinigung des Öltanks seit der Entscheidung des BGH vom 11.11.2009 (Az. VIII ZR 221/08) als umlagefähig anerkannt. Der BGH brach hier der Umlagefähigkeit von Betriebskosten Bahn, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren. Er entschied grundsätzlich, dass diese Kosten in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden können, in dem sie entstehen. Das führt zu Abrechnungsspitzen, wenn die Kosten nicht über einen längeren Zeitraum gestreckt werden.

Baumfällungskosten sind umlagefähige Betriebskosten

Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung vom 10.11.2021 (Az. VIII ZR 107 / 20) zum Thema „Baumfällung“ die Kosten ebenfalls „passend“ gemacht. Der BGH setzte damit einen Schlussstrich unter einen langjährigen Streit in der Literatur und Rechtsprechung. Denn die Reinigung oder TÜV-Prüfung des Öltanks unterliegt ja immerhin noch technischen Vorschriften. Somit gibt es hier noch einen regelmäßigen Turnus, in dem die Kosten wiederkehren.

Bei der Fällung eines nicht mehr standsicheren Baumes gibt es keinen durch technische Regeln feststehenden Rythmus. Hier gibt die Natur vor, wann der Baum so morsch ist, dass er gefällt werden muss.

Das LG München I hatte zuletzt differenziert und unter bestimmten Umständen die Umlagefähigkeit bejaht (Urt. v. 19.11.2020, Az 31 S 3302/20).

• Abholzung des Baumbestandes ohne Anlass oder vernünftigen Grund– nicht umlagefähig
• Abholzung des Baumbestandes mit Anlass (z.B. abgestorbene Bäume oder nach Sturmschaden – umlagefähig, erst recht dann, wenn der Baum durch einen anderen ersetzt wird.

Baumfällungskosten sind Kosten der Gartenpflege

Der BGH lässt jedenfalls die letztgenannten Kosten unter dem Gesichtspunkt der Kosten der Gartenpflege zu (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Dazu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Der BGH stellt hier nicht auf den einmaligen Vorgang der Baumfällung, sondern auf den Gesamtvorgang der Erneuerung ab. Wenn an der gleichen Stelle eine neue Pflanzung angelegt wird, muss zuvor der Baum gefällt werden. Die Entscheidung grenzt die Baumfällung von Instandhaltungsmaßnahmen und Mangelbeseitigungskosten ab, die nicht umlagefähig wären. Nur weil eine Pflanze abgestorben oder morsch ist, sei noch kein Mangel gegeben. Ein Garten bestehe regelmäßig aus einer Vielzahl von Pflanzen. Selbst wenn der Vermieter mit der Baumfällung gleichzeitig seiner Verkehrssicherungspflicht genüge, stehe das der Umlagefähigkeit nicht im Wege.

Nicht jährlich bedingte Kostenposition grundsätzlich nicht über mehrere Jahre zu verteilen

Der BGH streift das Problem der erheblichen Abrechnungsspitze nur am Rande: Im Streitfall liege jedenfalls kein Anlass vor, von der Regel eine Ausnahme zu machen. Wenn der Mieter eine außergewöhnliche Belastung durch die Abrechnungsspitze mit einer nicht jährlichen Betriebskostenposition geltend machen wolle, müsse er das jedenfalls rügen. Da es an der Rüge gefehlt hat, brauchte der BGH nicht darüber zu befinden, dass die Baumfällungskosten von knapp 2.500 € die Gartenpflegekosten auf über 4.000 € hochgetrieben hatten.