Dehnt der Mieter den Gebrauch über die Vorgaben des Mietvertrags durch Flächenerweiterung über einen langen Zeitraum widerspruchslos aus, sind die Folgen umstritten: Dehnt sich dann auch der Vertrag selbst rechtlich ebenso aus ?
Das Amtsgericht Frankfurt / M. hat in einer Entscheidung vom 21.07.2017 eine stillschweigende Genehmigung durch jahrelang geduldete Parkplatznutzung abgelehnt (Az. 33 C 7637/17 (67). Ähnlich entschied auch schon das Amtsgericht Trier, Urteil vom 27.01.2006 (Az. 7 C 402/05).
Das Problem trat bei gewerblicher Nutzung auf. Der Mieter stellte Fahrzeuge in eine Feuerwehrzufahrt. Diese war im Mietvertrag dem Mieter nicht zugewiesen. Der Vermieter beanstandete das zunächst über längere Zeit nicht.
Eine ähnliche Fallgestaltung ist die, dass jahrelang vergessen wird, bestimmte Betriebskostenpositionen abzurechnen. Vergleichbar ist, dass jahrelang Betriebskosten abgerechnet werden, die vertraglich gar nicht als umlagefähig vorgesehen wurden. Schon hierbei ist die Rechtsprechung zurückhaltend bei der Annahme einer stillschweigenden Änderung. Dazu BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. XII ZR 22/07: Acht Jahre unbeanstandete Betriebskostenabrechnung. Auch hier werden zum jahrelangen Handeln oder Nichthandeln Umstände verlangt, die auf einen entsprechend übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien zur Änderung des vertraglichen Rahmens schließen lassen. Allein aus einem bloßen Untätigbleiben einer Vertragsseite soll nicht gefolgert werden können, dass diese mit der Änderung der Verhältnisse auch einverstanden ist.
So entschied das AG Frankfurt kürzlich auch im Hinblick auf die Parkplatznutzung. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter, diese zu unterlassen. Das Gericht argumentiert, dass der Mietvertrag eine Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt darstellt. Eine unentgeltliche Überlassung des Gebrauchs weitergehender Flächen ist keine Miete mehr. Damit braucht ein verständiger Mieter erst recht im Bereich des Gewerbemietrechts ohne weitergehende Umstände auch nicht zu rechnen. Denn wie auch sonst im Geschäftsleben bekommt man in aller Regel nichts geschenkt.
Kündigung nach rechtswidriger Flächenerweiterung weiter umstritten
Es ist allerdings umstritten, ob eine jahrelange Duldung vertragswidrigen Verhaltens bei der Interessenabwägung im Rahmen einer Kündigung zugunsten des Kündigungsempfängers zu berücksichtigen ist. Weitergehende Konsequenzen in dieser Richtung brauchte das Gericht nicht zu ziehen. Denn wegen der rechtswidrigen Flächenerweiterung war nicht gekündigt worden.