Achselzucken reicht nicht: Eine Zustimmung muss durch eine eindeutige Erklärung oder Handlung erklärt werden. Diese Banalität war im Rechtsstreit des AG Neunkirchen (Urteil vom 18.10.216 – Az. 13 C 799/15) mitentscheidend.
Was war geschehen ?
Der Vermieter erteilte für ein bereits beendetes Mietverhältnis die letzte noch ausstehende Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014. Der Mieter wandte sich dagegen mit vor allem zwei Einwänden: Heizstrom und bestehendes Kautionsguthaben.
Der Mieter war mit seinem Vorgehen vollständig erfolgreich.
Pauschalierung Heizstrom nur mit konkreter Schätzgrundlage
Der Heizstrom wurde mit zu Unrecht 5 % der Brennstoffkosten pauschaliert eingerechnet, ohne erfasst worden zu sein. Dieses entspricht zwar weitgehender Praxis. Die wenigsten Heizungen haben einen separaten Heizstromzähler. Damit muss geschätzt werden. Aber der BGH fordert dazu, dass der Vermieter seine Schätzgrundlagen unter Berücksichtigung der vorhandenen Heizanlage angibt (BGH Urteil vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07). Es reicht demnach nicht, auf die „übliche“ Praxis zu verweisen und im Übrigen die Darlegungslast dem Mieter aufzubürden.
Achselzucken ist keine Zustimmung
Der Vermieter versuchte sich mit folgender Behauptung dem zu entziehen: Er habe bei der Abrechnung für 2013 erklärt, dass er mit 5 % Pauschalwert abrechnen werde. Damit sei der Mieter einverstanden gewesen. Das Einverständnis habe sich dadurch ergeben, dass der Mieter auf die Ankündigung der Pauschalierung mit einem Achselzucken reagiert habe. Das Gericht folgte dem nicht: Durch Schulterzucken erklärt man gerade nicht eindeutig, einverstanden zu sein. Ausnahmen dazu können sich allenfalls im kaufmännischen Rechtsverkehr ergeben.
Damit fiel die Position Heizstrom aus der Abrechnung weg.
Aufrechnung mit abrechnungsreifer Kaution zulässig
Der verbleibende Rest war nicht geschuldet, da die Forderung durch Aufrechnung erloschen ist.
Denn die Kaution war zwischenzeitlich abrechnungsreif. Davon kann man ausgehen, wenn außer der einen letzten Forderung unstreitig keine anderen Ansprüche mehr bestehen können. Das ist der Fall, wenn alle laufenden Zahlungen zuvor erbracht wurden und sogenannte Ansprüche aus Verschlechterung der Mietsache nicht in Frage kommen. Das ergibt sich zum Beispiel bei nicht bestehenden Pflichten zu Schönheitsreparaturen (z.B. starrer Fristenplan, unzulässige Überbürdung bei anfänglich unrenovierter Wohnung) oder bei Ablauf der kurzen 6monatigen Verjährungsfrist hierzu.