Dass die Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis nur für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen verwertet werden darf, hat der BGH bereits entschieden (BGH VIII ZR 263/14).
Das AG Dortmund hatte nun die Situation nach Vertragsende zu entscheiden: Das Vertragsverhältnis endete am 30.06.2016. Gut ein Jahr später erhob der Mieter Klage auf Rückzahlung der Kaution von 640 € plus Zinsen. Der Vermieter hatte vorher Betriebskosten Nachzahlungen abgerechnet. Er hatte für 2015 insgesamt 637,68 € und für das erste Halbjahr 2016 weitere 190,77 € Nachzahlung abgerechnet. Im Klageverfahren rechnete der Vermieter mit seinen Forderungen gegen die Mietsicherheit auf. Dagegen beanstandete der Mieter die Abrechnungen. Diese hielt der Vermieter weiter für richtig.
Das AG Dortmund hat die Klage als „derzeit“ unbegründet abgewiesen.
Der Vermieter darf sich demnach nicht einfach aus der Kaution bedienen, wenn seine Ansprüche streitig sind. Das gilt nach Auffassung des Amtsgerichts auch für die Situation im beendeten Mietverhältnis.
Keine vorschnelle Klage auf Rückzahlung der Mietsicherheit
Umgekehrt gilt aber: Wenn die Ansprüche des Vermieters eben noch streitig sind, dann hat die Kaution bis zu einer Entscheidung hierüber weiterhin als Sicherheit zu dienen.
Damit gilt für die Mietsicherheit nach Mietende: Bei streitigen Forderungen erfolgt zunächst kein Zugriff der Vertragsparteien auf die hinterlegte Summe. Erst muss eine abschließende Klärung der Ansprüche erfolgen. Der Mieter hat somit jedenfalls nach Ablauf der üblicherweise auf 6 Monate taxierten Überlegungsfrist für den Vermieter mehrere Möglichkeiten:
- Klage des Mieters auf Feststellung, dass die behaupteten Gegenforderungen nicht bestehen, ggf. kombiniert mit einem weiteren Antrag auf Auszahlung der Kaution im Erfolgsfall
- Abwarten des Mieters bis der Vermieter auf seine vermeintliche Forderung Klage erhebt, um sich danach ggf. aus der Kaution bedienen zu können.
- Abwarten des Mieters, bis Abrechnungsfristen oder Verjährungsfristen bezüglich der Gegenforderung abgelaufen sind und sodann Klage auf Abrechnung (ohne die Gegenforderung) bzw. Stufenklage auf Abrechnung und Auszahlung.
Nicht rechtsschutzversicherte Mieter werden ggf. die beiden letzten Alternativen wählen.
Sie haben bis auf die vorübergehend fehlende Liquidität auch keine Risiken dadurch: der Vermieter darf ja seinerseits nicht auf die Kaution zugreifen, denn seine Ansprüche sind ja strittig. Das Geld muss weiterhin getrennt vom Vermietervermögen auf einem separaten Konto liegen. Ist dieser Insolvenzschutz noch nicht gegeben, kann der Mieter darauf gestützt ggf. die Kaution schon deshalb vorläufig herausverlangen.
Wenn die Fristen für den Vermieter abgelaufen sind, wird der Rückzahlungsanspruch fällig. Erst dann beginnt auch die Verjährungsfrist dafür zu laufen.