Viele Vermieter vergessen bei einer Kündigung des Mietverhältnisse den sogenannten Fortsetzungswiderspruch. § 545 BGB schreibt vor, dass das Vertragsverhältnis sich auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter den Gebrauch an der Mietsache widerspruchslos fortsetzt. Die Widerspruchsfrist beträgt 2 Wochen nach Kenntnis von der Gebrauchsfortsetzung.

Durch fehlerhafte Anwendung in der Praxis ist durch § 545 BGB schon so manche Räumungsklage schiefgegangen. Denn selbst bei einer wirksamen Kündigung entfällt der Räumungsanspruch, wenn das Mietverhältnis durch die Gebrauchsfortsetzung wieder auflebt.

Welche Hilfen gegen diese juristische Falle gibt es?

 

  1. Vertragsregelung

Gut gemachte Vertragsformulare enthalten einen Passus, dass § 545 BGB nicht gelten soll. Diese zulässige Vertragsklausel bewirkt, dass der Fortsetzungswiderspruch entbehrlich ist.

 

  1. Fortsetzungswiderspruch schon mit der Kündigung

Gut gemachte Kündigungserklärungen enthalten standardmäßig den Inhalt, dass einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Gebrauchsfortsetzung widersprochen wird.

 

  1. Was tun, wenn der Vertrag bzw. die Kündigungserklärung auf den ersten Blick keine Hilfestellung geben ?

Der BGH hat in der Entscheidung Urt. v. 24.01.2018, Az. XII ZR 120/16 entschieden, dass die Erklärung des Fortsetzungswiderspruch s   auch stillschweigend („konkludent“) erfolgen kann.

Zu deutsch: Der Vermieter kann in seiner Kündigung auch ohne ausdrückliche Erklärung dem Inhalt nach zu erkennen geben, dass er mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einverstanden sein wird. Dann ist damit eindeutig erklärt, dass das Mietverhältnis auch bei Gebrauchsfortsetzung über den Kündigungstermin hinaus nicht wieder auflebt.

Dafür muss es aber in der Kündigung selbst entsprechende Anhaltspunkte geben. Der BGH stellt auf das Gewicht der Kündigungsgründe und deren Bedeutung ab. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter dem Mieter eine Räumungsfrist von 2 Tagen gegeben. Daraus entnimmt der BGH, dass der Vermieter mit einer Weiternutzung in keinem Fall einverstanden war.

Die Folge: der in der Mietsache verbleibende Mieter schuldet nicht nur Nutzungsersatz in Höhe der bisherigen Miete, sondern darüber hinaus auch Schadensersatz wegen des Mietausfallschadens: D.h. dann ist die ortsübliche evtl. höhere Miete bzw. auf Nachweis entgangene höhere Miete geschuldet.

Will der Mieter entgegnen, dass der Vermieter seine Schadensminderungspflicht zu eigenen Bemühungen zur Anschlussvermietung verletzt hat, ist der Mieter beweispflichtig.