Die Vorbehaltszahlung stellt für Mieter einen Ausweg dar, wenn das Ausmaß einer Mietminderung unsicher ist.

Das Dilemma: Die Minderung tritt mit dem Mangel automatisch kraft Gesetzes ein. Mindert man zuviel, sammeln sich Rückstände an, die irgendwann auch eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtfertigen. Es ist unsicher festzulegen, wann die Grenze zur Kündigung überschritten ist. Mindert der Mieter allerdings zuwenig oder gar nicht, muss er nachfolgend seinen Überzahlungen „nachlaufen“.

Dabei ergeben sich verschiedene Risiken:

Insbesondere wenn das Mietverhältnis schon gekündigt ist, können Überzahlungen nicht mehr durch Aufrechnung voll hereingeholt werden („Abwohnen“ der Überzahlung). Es muss bei uneinsichtigen Vermietern in einen kostenträchtigen Prozess investiert werden. Möglicher Einwand: Die Zahlung erfolgte, obwohl der Mieter den Minderungsgrund kannte. Dann ist der Mieter mit der Rückforderung ausgeschlossen, § 814 BGB.

Ab wann liegt nun aber die erforderliche Kenntnis vor, die Miete nicht voll zu schulden ? Wer muss das im Streitfall beweisen ?

Mit diesen Fragen hat das Landgericht Berlin sich im Urteil vom 01.03.2018 (Az. 67 S 342/17) befasst.

Das Landgericht geht von der erforderlichen positiven Kenntnis nur dann aus, wenn dem Mieter alle Elemente des Minderungsrechts in einem Ausmaß bekannt sind, das ihn zur Ausübung der Mängelhaftung berechtigt.

Das LG tritt zudem langjähriger BGH-Rechtsprechung entgegen und weist dem Vermieter die volle Darlegungs- und Beweislast dazu zu, dass der Mieter positiv wusste, nicht voll zahlen zu müssen.

Der BGH hat am 16.07.2003 dem Vermieter noch Beweiserleichterungen zugebilligt: Danach sollte eine Vermutung dahin gehen, dass der Mieter sein Minderungsrecht regelmäßig kennt. Damit wurde ein nachträgliche Geltendmachung der Minderung erheblich erschwert.

Neues Revisionsverfahren beim BGH zur Notwendigkeit der Vorbehaltszahlung

Das Landgericht hat allerdings die Revision zugelassen. Der BGH wird nun zu Az. VIII ZR 100/18 zu entscheiden haben, ob er an seiner Linie fest hält.

Somit wird der Mieter, der vorsichtshalber erst später das Maß der Minderung beziffern will, zunächst unter Vorbehalt zahlen.