Ein weitgehend unbekannter Risikofaktor bei der Vermietung ist die Verwendung der korrekten Wohnfläche.
Es ist bereits mit Gefahren verbunden, die Fläche im Vertrag anzugeben. Auch bei „cirka“ Angaben besteht eine Bindung des Vermieters. Gibt er zuviel an, kann der Mieter bei Abweichungen von 10 % und mehr entsprechend mindern. Gibt der Vertrag zuwenig Fläche an, kann nur die angegebene Fläche bei Betriebskostenabrechnungen umgelegt werden, auch wenn die Mietsache tatsächlich größer ist.
Bei Mieterhöhungen ist die Wohnfläche ebenfalls relevant. Denn die ortsübliche Miete als Referenzwert wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Der Wert wird dann auf die konkrete Wohnung umgelegt. Der BGH hat dazu allerdings entschieden, dass der Mieter sich nicht mit bloßem „einfachen Bestreiten“ gegen die Flächenangabe des Vermieters wehren darf (BGH, Urt. v. 31.05.2017 – VIII ZR 181/16).
Einfaches Bestreiten der Angabe der Wohnfläche reicht nicht
Der Mieter muss konkrete Anhaltspunkte dazu liefern, warum die Flächenangabe der Vermieterseite aus seiner Sicht falsch ist. Das war bereits zuvor ebenso zu Einwänden gegen Betriebskostenabrechnungen entschieden worden. Der BGH führt aus: Dem Mieter sei „in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen.“ Das soll auch für Wohnungen gelten, bei denen Dachschrägen einen erhöhten Vermessungs- und Rechenaufwand nach sich ziehen.
In komplizierten Fällen kann die vorgerichtliche Hinzuziehung von Fachleuten durchaus hilfreich sein. Dies gilt, auch wenn der BGH dies nicht als zwingend notwendig ansieht. Wenn der Streitpunkt aber gerade deshalb entstanden ist, weil Schrägen, Balkone oder verwinkelte Räume unterschiedlich bewertet werden, können wenige Quadratmeter über das Schicksal des ganzen Prozesses entscheiden. In derartigen Fällen fallen häufig erst im Prozess hohe Gutachterkosten an. Daher ist jedenfalls nicht rechtsschutzversicherten Mietern zu empfehlen, eine „zweite Meinung“ einzuholen, bevor nur laienhafte Messungen und Berechnungen in den Prozess eingeführt werden. Ohne konkrete Angaben geht es allerdings nach der Vorgabe des BGH so oder so nicht.