Entsteht Schaden an der Substanz in einer Mietwohnung oder von Geschäftsraum, haftet der Mieter dafür nur in engen Grenzen: Er muss die Schadensentstehung durch Verletzung der Obhutspflicht verschuldet haben. Verschuldensmaßstab ist Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Bei sogenannter „leichter“ Fahrlässigkeit haftet der Mieter in aller Regel nicht.

Handelt es sich um Versicherungsschäden (z.B. im Brand- oder Wasserschadensfall), geht die Versicherung gegenüber dem Vermieter in Vorlage.

Etwaige Ersatzansprüche des Vermieters gehen auf die Versicherung über. Lag kein Vorsatz oder wenigstens grobe Fahrlässigkeit vor, gilt gegenüber dem Versicherer ein sogenannter Regressverzicht gegenüber dem Mieter.

 

Beispiel Brandschaden:

Der Mieter bläst die Kerzen an einen Adventskranz beim eiligen Verlassen des Büros nicht richtig aus. Der Adventskranz brennt herunter, hernach entsteht ein Schwelbrand im Büro mit Schaden am mietereigenen Mobiliar und Rußschaden in weiteren Räumen.

Folge: Den Schaden am Mietereigentum muss der Mieter selbst tragen.

Die Sanierung der Mieträume und sogar die Mietminderung, die der Vermieter als Mietausfallschaden gegenüber der Versicherung geltend machen kann, muss die Brandversicherung des Vermieters übernehmen. Dies ohne Regressmöglichkeit, weil dem Mieter keine grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann.

Zahlt die Versicherung nicht, weil der Vermieter die Mietsache nicht oder nur unterversichert hatte, kann der Mieter sich insoweit auch auf den Regressverzicht gegenüber dem Vermieter berufen und trotz (einfacher) Fahrlässigkeit weiter gegenüber dem Vermieter vorgehen. Denn den fehlenden Versicherungsschutz, von dem der Mieter vertraglich ja ausgehen durfte, hat der Vermieter in diesem Fall zu vertreten.

 

Beispiel Wasserschaden:

Der Mieter einer Wohnung ist Berufssoldat und über einen strengen Winter zu einem Auslandseinsatz abkommandiert. Er beauftragt seine Mutter, zweimal wöchentlich nach der Wohnung zu sehen und stellt die Heizkörper auf „Frostschutz“. An einer ungünstigen Stelle frieren Wasserleitungen auf und verursachen einen Wasserschaden von über 30.000 €.

Die Versicherung verliert gegen den Mieter in einem Schadensersatzprozess über zwei Instanzen (zuletzt: OLG Naumburg, Urt. v. 29.09.2016 – 4 U 76/15).

Die Begründung lautet: Beim Mieter lag keine grobe Fahrlässigkeit vor. Mangels ausdrücklicher Hinweise auf eine besondere Frostgefahr oder einer vermieterseitigen Anweisung, im Winter die Heizkörper bei längerer Abwesenheit nicht unter „Stufe 2“ zu stellen, könne von grober Fahrlässigkeit nicht ausgegangen werden.

 

Empfehlung: Obhutspflicht im Mietvertrag konkret benennen

Bestehen in einer Mietsache besonders gefährdete Stellen, können dem Mieter bestimmte Verhaltenspflichten bereits im Mietvertrag ausdrücklich auferlegt werden. So zum Beispiel die Verpflichtung,

  • keine größeren Gegenstände an bestimmte schimmelgefährdete Außenwände zu stellen
  • zu einem Mindestumfang des täglichen Stoßlüftens
  • in einem oder allen Räumen die Heizkörper bei längerer Abwesenheit auf eine Mindeststellung oberhalb bloßen Frostschutzes zu stellen.

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