In der Rechtsprechung kristallisiert sich immer kehr heraus, dass die Funktion der Kaution primär nur auf Sicherung gerichtet ist.
Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter sich wegen bestrittener Forderungen nicht aus der Kaution bedienen (BGH NJW 2014, 2496). Umstritten ist aber weiter die Situation nach Mietende, wenn der Vermieter auf die Sicherheit zugreifen möchte. Hierzu gab es bereits Entscheidungen des Landgerichts Berlin und des Landgerichts Darmstadt. Der BGH hat dies noch offen gelassen, tendiert aber wohl auch in diese Richtung.
Wenn der Mieter auf Rückzahlung der vollen Kaution klagt entsteht nach AG Dortmund (Urt.v. 13.03.2018 – Az- 425 C 5350/17) ein Patt: Der Vermieter darf nicht zugreifen. Aber auch der Mieter erhält seine Kaution nicht zurück. Klagt der Mieter, wird seine Rückzahlungsklage als „zur Zeit“ unbegründet abgewiesen. Begründung des AG Dortmund (mit weiteren Nachweisen im Urteil):
Mit Rückgabe der Mietsache sei der Kautionsrückzahlungsanspruch zwar schon erfüllbar, aber noch nicht fällig. So lange der Vermieter ein Sicherungsinteresse wegen unerfüllten Ansprüchen vorweisen kann, müsse er die Kaution nicht freigeben. Das gälte auch, wenn seine Ansprüche streitig sind. Der Weg zur Auflösung des Patts: Der Vermieter kann Abweisung der Kautionsrückzahlungsklage beantragen und zugleich Widerklage einreichen wegen seiner Ansprüche.
Der Nachteil der Rechtsprechung des AG Dortmund: Ansprüche aus Verschlechterung der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Oftmals können solche Forderungen erst später beziffert werden.
LG Krefeld lässt Aufrechnung gegen Kaution bei streitigen Forderungen zu
Einen Ausweg bietet nun eine neuere Entscheidung des LG Krefeld (Beschl.v. 27.12.2018, Az. 2 T 31/18): Danach kann der Mieter sehr wohl eine Rückzahlungsklage erheben. Die ist erfolgreich, wenn der Vermieter nichts einwendet. Kommt der Vermieter allerdings mit Gegenansprüchen, kann dieser sehr wohl aufrechnen. Denn im Rahmen des Prozesses wird dann mitgeprüft, ob Anspruch und ggf. Gegenansprüche bestehen.
Vorteil: Die Aufrechnung geht mit Gegenansprüchen häufig auch dann noch, wenn Verjährungsfristen auf den ersten Blick abgelaufen sind: Standen sich während der laufenden Frist die Ansprüche schon aufrechenbar gegenüber, schadet es nicht, wenn die Aufrechnungserklärung erst nach Fristablauf abgegeben wird. So lange der Prozess läuft, darf der Vermieter aber weiterhin die Kaution nicht angreifen. Erst wenn über seine Aufrechnung rechtskräftig entschieden wurde, steht fest, dass die Kaution in Anspruch genommen werden darf.
So lange die Frage aber untergerichtlich umstritten ist, sollten auf Vermieterseite vorsorglich Aufrechnung und hilfsweise eine Widerklage erklärt werden: Wird die Klage im Sinne des AG Dortmund als „derzeit“ unbegründet abgewiesen, kann mit einem hilfsweisen Widerklageantrag die unzulässige Aufrechnungserklärung noch geheilt werden. Voraussetzung dann aber: Die Gegenforderung des Vermieters ist noch nicht verjährt. Der Kunstgriff über die Aufrechnung funktioniert dann konsequenterweise nicht.