In der Praxis bestehen vielfach Missverständnisse dazu, wie weit die Sicherung des Vermieters durch eine Kaution reicht. Das Landgericht Berlin (Urt. v. 20.07.2017 / Az. 67 S 111/17) stellt dazu aktuell nochmals klar, dass die Mietsicherheit für bestrittene Ansprüche nicht in Anspruch genommen werden kann.

Dazu sollte man sich vor Augen halten, dass gerade eine in Geld geleistete Kaution nicht etwa Geld des Vermieters ist. Es handelt sich weiterhin – trotz Hinterlegung beim Vermieter – um Geld des Mieters. Der Vermieter hat das Guthaben treuhänderisch zu verwalten. Deshalb ist eine Barkaution auch immer getrennt vom Vermietervermögen anzulegen.

Für den Fall des beendeten Mietverhältnisses hat bereits 2007 das Landgericht Darmstadt festgestellt, dass streitige Forderungen nicht gegen den Willen des Mieters aus der Kaution entnommen werden dürfen (Beschl. v. 11.09.2007, Az. 25 S 135/07, WuM 2008, 726). Dem schließt das LG Berlin sich nun aktuell an.

Die Rechtslage bleibt aber weiter umstritten: Zuletzt hat das Landgericht Hamburg (Urt.v. 29.11.2016, 316 O 247/16, ZMR 2017, 164) anders entschieden. Vermieterfreundlich war auch die Entscheidung des OLG Karlsruhe (Beschl. v. 18.08.2008 (Az. 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514).

Es wird abzuwarten sein, ob der BGH hier eine Klärung in die eine oder andere Richtung herbeiführen wird.

Das LG Berlin jedenfalls ließ unbeanstandet, dass der Mieter sich mit einer einstweiligen Verfügung gegen die Inanspruchnahme der Kaution gewehrt hat. Das Landgericht war hier großzügig, da nicht einmal eine Gefahr für die Rückerlangung der Kaution durch drohende Insolvenz des Vermieters dargelegt werden musste.

Das Gericht argumentiert: Während des laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter eine insolvenzfeste Anlage seines Geldes vom Vermieter durch Zurückhaltung von Zahlungen durchsetzen. Dieses Druckmittel hat er nach Beendigung des Vertrags nicht mehr. Die entstehende Schutzlücke schließt das Landgericht durch Zulassung der einstweiligen Verfügung.

Zulässigkeit Nachweisverzicht bei Kaution bleibt offen

Das Landgericht Berlin lässt jedenfalls ausdrücklich offen, ob die Parteien einen Nachweisverzicht vereinbaren können. Zu Deutsch: Steht im Vertrag, dass der Vermieter sich nicht nur wegen anerkannter oder rechtskräftig festgestellter Forderungen bedienen darf, könnte das einen Ausweg aus Vermietersicht darstellen. Jedenfalls für Formularverträge im Wohnraummietrecht hält RA Dietrich eine solche Regelung für dünnes Eis: Dadurch wird von der gesetzgeberischen Wertung bereits weit abgewichen. Bei Wohnraum sieht der Gesetzgeber zudem eine Begrenzung der Kautionshöhe vor. D.h. er weist dem Vermieter bereits ein gewisses Bonitätsrisiko zu. Dieses kann durch vertragliche Klauseln voraussichtlich nicht weiter begrenzt werden.

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