Einen Doppelknoten zur Sicherheit schnüren – das war bei der Verzugskündigung im Mietrecht bisher gängige Praxis. Wer von einem Mieter die Steilvorlage von ausreichenden Mietrückständen für eine Kündigung bekommt, hatte bisher die Wahl: Die fristlose Kündigung beseitigt das Mietverhältnis sofort, der Mieter kann aber durch Nachzahlung das Mietverhältnis „heilen“. Es wird damit wieder in Gang gesetzt, als ob nichts gewesen wäre. Es kann aber auch eine ordentliche Kündigung wegen des Rückstands als Vertragsverstoß ausgesprochen werden. Nach derzeitiger Gesetzeslage ist diese Kündigung nicht heilbar. Die ordentliche Kündigung wirkt dann zwar nur mit gesetzlicher Frist, aber dafür ist der Vermieter den missliebigen Mieter los.
Gerade bei Kandidaten, die schon vorher gestört haben und wohl ohnehin nicht nachzahlen, bietet sich aber – bisher – eine Kombination aus beidem an:
Die fristlose Kündigung wirkt sofort. Kommt der Mieter nicht mit einer Schonfristzahlung, kann eine Räumungsklage eingeleitet werden. Wird als Doppelknoten zusätzlich „hilfsweise“ ordentlich gekündigt, kann eine Nachzahlung diesen Effekt nicht auslösen.
Die 66. Zivilkammer des LG Berlin (Urt. v. 13.10.2017 – 66 S 90/17) will mit dieser Praxis nun brechen. Das Argument lautet: Die zunächst vor der Schonfristzahlung wirksame Kündigung beseitigt das Mietverhältnis. Dieses lebt durch Nachzahlung wieder auf. Die gleichzeitige „hilfsweise“ ordentliche Kündigung greift nach der Auffassung des Landgerichts nicht. Denn bei Zugang dieser Kündigung gibt es kein Mietverhältnis, das ordentlich gekündigt werden kann.
Doppelknoten vor dem Aus – Revision zugelassen
Es bleibt abzuwarten, ob diese Entscheidung Bestand hat: Schon beim Landgericht Berlin selbst ist die Ansicht umstritten. Die Revision wurde zugelassen.
Bisher war die Praxis des „ Doppelknotens “ bis hinauf zum Bundesgerichtshof unproblematisch. Der BGH hat sie im Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04 – ausdrücklich gebilligt und lediglich einer Nachtragszahlung bei bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) dem Mieter einen letzten Ausweg ermöglicht.
Das Argument der 66. Kammer war in der Entscheidung aber nicht geprüft worden. Ob der BGH seine Rechtsprechung nun ändert, bleibt abzuwarten. Möglicherweise wartet der BGH aber auch ab, ob der Gesetzgeber die Heilungsmöglichkeit auch für die ordentliche Kündigung zulässt. Derartige Überlegungen waren bei der bisherigen Bundesregierung bereits angestellt worden, aber noch nicht ins Gesetz gelangt.