Am Ende des Mietverhältnisses ist der Ärger oft groß, wenn der Vermieter den Rückbau von Einbauten verlangt. Das Entsetzen auf Mieterseite steigt, wenn man auch für Einbauten des Vormieters in Anspruch genommen wird.
Gerade im Gewerbemietrecht kommt es häufig von Übernahmen von Einbauten vom Vorgängermieter. Der ist froh, die eigene Last der Verpflichtung zum Rückbau los zu sein. Das Berliner Kammergericht hat die Verantwortung dafür dem übernehmenden Mieter aufgebürdet (KG, Beschluss vom 23.10.2107, Az. 8 U 91/17).
Es folgt damit älteren obergerichtlichen Entscheidungen (BGH, Urteil vom 23.10.1985 – VIII ZR 231/84 – BGHZ 96, 141-146 und BGH, Urteil vom 26.04.1994 – XI ZR 97/93 sowie Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 13.06.1990 – 4 U 118/89): Wird keine andere Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen, trägt der jeweils aktuelle Mieter die Verantwortung für den Rückbau.
Im Fall des Kammergerichts war das vermietete Gewerbegrundstück nach Vertragsschluss mit einer Halle für Auto- und Reifenservice bebaut worden. Die Bauarbeiten hatte der Mieter in der Zeit eines früheren Mietverhältnisses selbst durchgeführt. Die Halle war im aktuellen Mietvertrag nicht als „mitvermietet“ genannt. Sie war auch nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden, weil sie mit Grund und Boden nur vorübergehend (für die Mietzeit) fest verbunden worden war. Sie wurde daher nicht Eigentum des Vermieters.
Verpflichtung zum Rückbau ohne Rücksicht auf Zustimmung oder Kosten
Dass der Vermieter einer baulichen Änderung zustimmt, sagt an sich für die Frage wer für einen Rückbau haftet, nichts aus. Wird dem Mieter die Pflicht zum Rückbau nicht erlassen, haftet er für die Herstellung des Urzustands (BGH, Urteil vom 17. 3. 1999 – XII ZR 101/97; OLG Brandenburg [lexetius.com/1999,800]. Auch die Höhe der Rückbaukosten hat keinen Einfluss auf die Grundentscheidung, wer haftet.
Mietern ist daher gerade im Bereich Gewerbemietverträge zu empfehlen, den Bautenstand genau zu klären: Sind vor dem Mietverhältnis mieterseitige Veränderungen erfolgt, geht die Verpflichtung zum Rückbau in das aktuelle Mietverhältnis über. Es helfen auch vertragliche Vereinbarungen, wonach der Vermieter sich verpflichtet, am Schluss der Mietzeit die Investition zu übernehmen, ggf. gegen Abstandszahlung.