Der Verwalterwechsel löst bei Eigentümergemeinschaften einen Streitpunkt aus: Alter und neuer Verwalter schieben sich häufig die Verantwortung dafür, wer für das abgelaufene Wirtschaftsjahr noch abrechnen muss. Dies ist in der Praxis und bei den Untergerichten teils unterschiedlich gehandhabt worden. Der BGH hat dem nun mit der Entscheidung vom 16.02.2018 – Az. V ZR 89/17 – ein Ende gemacht.
Die beklagte Verwalterin war in dem Fall zum 21. Januar 2015 mit sofortiger Wirkung abberufen und fristlos gekündigt worden. Die nachfolgende Verwaltung ersuchte die Beklagte zur Erstellung der Abrechnung für das Jahr 2014. Die Beklagte lehnte ab. Sie sei keine Verwalterin mehr. Die klagende WEG beauftragte daraufhin die neue Verwaltung, die Abrechnung zu erstellen. Diese verlangte dafür 804,14 € extra Honorar neben der laufenden Verwaltervergütung. Die WEG klagte daraufhin diesen Betrag nebst Anwaltskosten und Zinsen bei der bisherigen Verwaltung ein.
Die Vorinstanzen verurteilten die Beklagte unterschiedslos zur Zahlung. Der BGH hat die Verurteilung aufrecht erhalten.
Zu unterscheiden sind folgende Fallkonstellationen:
Endet die Amtszeit während des Wirtschaftsjahres, ist nach allgemeiner Auffassung der bisherige Verwalter für das laufende Wirtschaftsjahr nicht zur Abrechnung verpflichtet.
Bis zur BGH-Entscheidung war aber umstritten, wer für ein schon abgelaufenes Wirtschaftsjahr abrechnen muss, in dem der bisherige Verwalter noch bestellt war. Der BGH entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Nach Auffassung des BGH soll es nicht darauf ankommen, ob die Abrechnug bei dem Ausscheiden bereits fällig war. Begründung: Die Fälligkeit einer Leistung sagt nichts darüber aus, wer sie schuldet. Die Fälligkeit bestimmt den Zeitpunkt, wann die Leistung vom Gläubiger verlangt werden kann. Der BGH hält die Fälligkeit als Abgrenzungskriterium auch für ungeeignet. Der Eigentümer kann selbst kaum erkennen, ob die Verbrauchskosten schon vollständig ermittelt sind. Die Pflicht zur Abrechnung geht, wenn sie einmal entstanden ist, nicht auf den neuen Verwalter über. Sie bleibt beim alten Verwalter bestehen, auch wenn der Verwaltervertrag schon beendet ist. Für diese Pflichterfüllung hat in der Regel der ausgeschiedene Verwalter seine laufende Vergütung bereits erhalten. Falls der bisherige Verwalter die Unterlagen schon herausgegeben hat, kann er beim neuen zur Erfüllung dieser Aufgabe Einsicht nehmen.
Abweichende Vereinbarung vor Verwalterwechsel zulässig
Der BGH weist aber darauf hin, dass Verwalter durchaus etwas anderes vereinbaren können: Wenn sie für die letzte Abrechnung noch eine zusätzliche Vergütung verlangen wollen, dann muss diese eben auch gesondert vereinbart und nicht mit den laufenden Verwaltergebühren abgegolten sein.