Die Kontrollbefugnis des Wohnungseigentümers umfasst das Recht, beim WEG – Verwalter Akteneinsicht zu verlangen. Der Heppenheimer Fachanwalt für WEG-Recht Alexander Dietrich verweist auf eine Entscheidung des LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 20.06.2016, Az. 2-13 S 13/14): Einsichtnahme ist in alle Verwaltungsunterlagen möglich. D.h. Aufzeichnungen, Belege der Abrechnung und sogar die Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer können geprüft werden.
Das Landgericht setzt dem Kontrollrecht des einzelnen Eigentümers nur weite Grenzen: Beim Schikaneverbot und beim Grundsatz „Treu und Glauben“.
Folgende Maßnahmen muss der Verwalter dulden:
- Einsichtnahme durch „einfaches“ WEG-Mitglied, also nicht nur für Beiräte / „Rechnungsprüfer“
- Wiederholte Einsichtnahme bei fortbestehendem Informationsbedürfnis
- Einsichtnahme im Beisein eines weiteren Miteigentümers und / oder eines Rechtsanwalts
- Einsichtnahme nach Genehmigung der Jahresabrechnung und / oder wenn der WEG-Verwalter schon entlastet wurde
Das Recht zur Überprüfung der Verwaltung besteht ohne weitere Voraussetzungen. Der BGH (Az. V ZR 66/10, 11.02.2011) hat bereits zuvor grundlegend entschieden, dass der Eigentümer die Unterlagen in den Geschäftsräumen der Verwaltung einsehen kann. Wenn er die Kosten dafür aufbringt, kann er dort auch Kopien anfertigen lassen.
Davon zu unterscheiden ist nach BGH (a.a.O.) das Recht, Auskünfte dazu zu erhalten. Das Recht auf Erläuterungen hat zunächst nur die Eigentümergemeinschaft als ganzes. Befasst sich die Gemeinschaft allerdings selbst nicht durch entsprechende Fragen, oder betreffen die Fragen ausschließlich den Eigentümer allein, hat er auch das Recht, selbst Auskünfte zu verlangen.
Das bloße Akteneinsichts- und Kopierecht besteht allerdings ohne weiteres für jeden Eigentümer gesondert.
WEG – Verwalter kann keinen Datenschutzeinwand erheben
In eigener Sache darf der Eigentümer damit immer Akteneinsicht nehmen. Ist er sich unsicher, kann er einen oder mehrere Eigentümer der gleichen WEG mitnehmen. Auch diese können aus eigenem Recht die Einsichtnahme geltend machen. Wenn der Eigentümer einen zur Verschwiegenheit standesrechtlich verpflichteten Anwalt entsendet oder mitnimmt, bestehen nach der Entscheidung ebenfalls keine datenschutzrechtlichen Bedenken.
Datenschutzprobleme dürften somit allenfalls dann entstehen, wenn der Eigentümer Kontrollrechte durch jemanden vornehmen lässt, der selbst weder Eigentümer noch standesrechtlich zur Verschwiegenheit verpflichtet ist (Rechtsanwalt, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer).
Beispiel: Der Eigentümer entsendet als Bevollmächtigten einen Lebensgefährten, der keine Standespflichten im Rahmen eines Auftrags zu erfüllen hat. Dann wird die Verwaltung die Einsichtnahme verweigern können und wohl auch müssen. Dies dürfte jedenfalls für diejenigen Unterlagen gelten, die Personendaten enthalten oder Rückschlüsse auf persönliches Verhalten zulassen, wie etwa Verbrauchsdaten für Warmwasser oder erfasste Müllmengen.