Bei einer verspäteten Abrechnung über die Betriebskosten kann der Vermieter sich bei Fehlern des Verwalters gegenüber dem Mieter nicht entlasten. Wird die Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungsturnus überschritten, geht dadurch ein etwa bestehender Nachzahlungsanspruch unter.
Der Bundesgerichtshof hat eine in der Rechtsprechung bisher nicht grundsätzlich geklärte Frage mit Urteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15 (bisher nur Pressemitteilung) entschieden. In der Entscheidung arbeitet der BGH die Grundsätze heraus, aufgrund derer der Vermieter sich bei Versäumung der Abrechnungsfrist entlasten kann. Fehlerhaftes Verhalten der WEG-Verwaltung ist nach der Entscheidung kein Entschuldigungsgrund.
Zwar sei die Verwaltung kein Erfüllungsgehilfe des Mieters, so dass deren schuldhaftes Verzögern dem Vermieter nicht direkt zuzurechnen sei. Wenn etwa der Grundsteuerbescheid oder andere wichtige Belege fehlen, kann der Vermieter sich dann nicht einfach zurück lehnen. Er muss vielmehr nach eigenen Kräften selbst dazu beitragen, dass der Hinderungsgrund für die Abrechnung der Betriebskosten beseitigt wird. Dazu hatte der Vermieter im Fall des BGH nichts vorgetragen, sodass er zunächst die Nachzahlung gegenüber dem Mieter verlor.
Nichtstun ist bei Betriebskosten die schlechteste Alternative
Die Entscheidung überzeugt:
Die mietrechtliche Abrechnung rechtzeitig zu erstellen ist Vermieteraufgabe. Der Verwalter steht mit seinem Fehler nicht im Lager des Mieters, sondern ist für die Eigentümergemeinschaft und damit für den Vermieter tätig. Verletzt der Verwalter seine Pflichten, ist er dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Der Vermieter steht damit nicht rechtlos, sondern es steht ihm frei, den Verlust der Nachzahlung beim Verwalter beizutreiben. Denn dieser hat letztlich die Verzögerung zu vertreten.
Außerdem kann der Vermieter jedenfalls über die Betriebskosten, über die bereits Belege vorliegen, teilweise abrechnen. Damit wahrt er die Frist und kann sich eine Nachtragsabrechnung für die Posten, bei denen Belege noch nicht vorliegen, vorbehalten.