Einliegerwohnung – vermeintlich einfache Kündigungsmöglichkeit: Vielfach klagen Vermieter darüber, dass sie einmal geschlossene Mietverträge über Wohnraum nicht mehr ohne weiteres kündigen können. Dies ist Folge des sozial geprägten Mietrechts für Wohnungen.
Der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich weist auf eine einfache Kündigungsmöglichkeit hin. Bei der sogenannten Einliegerkündigung kann der Vermieter ohne weitere Begründung kündigen kann. Der Gesetzgeber mutet dem Vermieter nicht zu, mit dem Mieter gegen seinen Willen „unter einem Dach“ wohnen zu müssen.
Kündigung „ohne Grund“ – aber mit verlängerter Frist
Dabei muss der Vermieter im Haus mit insgesamt maximal zwei Wohnungen wohnen. Mehr Voraussetzungen gibt es nicht. Insbesondere ist nicht notwendig, dass
- der Vermieter auch gleichzeitig Eigentümer ist: Auch Konstellationen der Untervermietung bzw. des Nießbrauchs sind zulässig.
- in dem Haus nur diese zwei Wohnungen sind: wenn in dem Haus andere Räume sind, die Wohnzwecken nicht dienen – z.B. Gewerbe- oder Lagerräume – schließen diese die „Einlieger“-Kündigung nicht aus.
- nur ein Eingang bzw. nur ein Treppenhaus vorhanden ist. Nebeneinander liegende Reihen- / Doppelhäuser rechtfertigen allerdings keine „Einlieger“-Kündigung.
- die Wohnungen bauordnungsrechtlich als solche genehmigt wurden: entscheidend für die Einordnung als Wohnraum ist die Verkehrsanschauung.
Nachträgliche Umwidmungen von Räumen nach Abschluss des Mietvertrags sind aus Vertrauensschutzgründen unbeachtlich. Beispiele: Zuschlag einer vormals separaten Wohnung zur Vermieterwohnung als Maisonette, Umwandlung von Wohn- in Gewerberraum)
Die Verkürzung der Mieterrechte wird vom Gesetzgeber durch eine um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist ausgeglichen.
Allerdings muss der Vermieter die Kündigung begründen: Bei Ausspruch einer Kündigung muss er kenntlich machen, dass er sich auf § 573 a BGB beruft. Nur mit Begründung kann der Mieter die Aussichten prüfen kann, sich gegen das Räumungsbegehren zur Wehr zu setzen.
Kündigung auf zwei Pfeilern
Ein nachträgliches Umschwenken in der Argumentation ist nicht zulässig: Eine Eigenbedarfskündigung wird nicht dadurch wirksam, dass jedenfalls eine „Einlieger“-Kündigung durchginge.
Rechtsanwalt Dietrich rät für solche Fälle: Sicherer ist, zwei Kündigungen zu kombinieren: Ist entgegen der Vermieterposition die Kündigung mit kurzer Frist wider Erwarten unwirksam , wird hilfsweise die Kündigung jedenfalls als Einliegerkündigung erklärt. Bei längerer Prozessdauer steht nach Ablauf der verlängerten Kündigungsfrist der Räumungsanspruch „auf zwei Beinen“. Dann bestehen beste Aussichten, den Prozess zu gewinnen.