Legionellen – Grenzwert für Mietminderung ?

Die Rechtsprechung zu Legionellen im Mietrecht ist leider uneinheitlich und schwer zu durchschauen. Einige Gerichte sehen eine Mietminderung schon dann als gegeben an, wenn der erste Maßnahmegrenzwert von 100 KBE / 100ml überschritten ist (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 30.06.2021 – 123 C 165/20, AG Köln, Urteil vom 15.05.2019 – 201 C 177/17) Das Amtsgericht Frankfurt ist hier weniger mieterfreundlich. Es sieht in der Entscheidung vom 03.07.2024 – 33 C 377/23 – in der Legionellenbelastung allein keinen Mietminderungsgrund. Dies soll jedenfalls dann gelten, wenn „nur“ der Maßnahmegrenzwert von 100 KBE / 100ml überschritten ist. Derartiges reichte auch bereits dem Amtsgericht München nicht (AG München – Az.: 452 C 2212/14 – Urteil vom 25.06.2014).

Übersicht – Grenzwerte Legionellen:

1. Belastung unter 100 KBE/100 ml => keine Maßnahmen notwendig
2. Belastung zwischen 100 und 1000 KBE/100 ml => Abhilfemaßnahmen erforderlich.
3. Belastung > 1000 KBE/100 ml => kurzfristige Sanierungsmaßnahmen zu einer Verringerung erforderlich.
4. Belastung ab „Gefahrenwert“ von > 10.000 KBE/100 ml =>Sofortmaßnahmen zur Gefahrenabwehr wie Duschverbot oder Einsatz endständiger Filter notwendig

Der Fall des Amtsgerichts Frankfurt spielte auf der zweiten der og. Gefahrenstufen. Abhilfemaßnahmen waren erforderlich, aber eben nicht kurzfristig. Erst recht kamen keine Sofortmaßnahmen wie Duschverbote zur Vermeidung des Legionellenrisikos in Frage. Diese werden behördlich angeordnet. Das war in dem fraglichen Fall noch längst nicht der Fall.

Die Mieterseite wollte trotzdem die Miete mindern. Sie berief sich auf die bloße subjektive Befürchtung von Gesundheitsgefahren, welche die Amtsgerichte Berlin-Mitte und Köln bereits ausreichen lassen. Das Amtsgericht Frankfurt ließ das nicht gelten, denn wenn die Behörden gerade keine Sofortmaßnahmen für erforderlich hielten, mussten die Mieter keine Gesundheitsgefahren befürchten.

Das verbleibende „ungute Gefühl“ ist zwar unangenehm für die Mieter, reicht aber nicht für eine Mietminderung. Denn die Tauglichkeit der Wohnung an sich ist nicht herabgesetzt, wenn man ohne Einschränkungen weiter duschen kann.