Mit der Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen standen Vermieter in letzter Zeit bei der Inanspruchnahme der Kaution unter verstärktem Zeitdruck. Einige Gerichte hatten von der langjährigen vermieterfreundlichen Praxis Abstand genommen. Sie wendeten die 6monatige Verjährungsfrist des § 548 BGB strikt an.
Gefordert wurde, dass der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums immerhin eine gestaltende Erklärung dahin abgibt, einen in Geld bezifferten Anpruch aus Verschlechterung der Mietsache zu haben (so z.B. Kammergericht Berlin, Beschluss vom 02.12.2019, Az. 8 U 104/17).
Aus Sicht des Schadensersatzrechts ist diese Sichtweise durchaus konsequent. Denn nach dortigen Grundsätzen steht zuerst einmal die sogenannte Wiederherstellung des schadensfreien Zustands in Natur im Vordergrund (sogenannte Naturalrestitution). Der Geschädigte kann durch Erklärung geltend machen, dass er statt der Wiederherstellung des rechtmäßigen schadensfreien Zustands den dafür notwendigen Geldbetrag möchte. Diese Gestaltungserklärung in unverjährter Zeit verlangte auch das Kammergericht.
Denn Grundsatz des Verjährungsrechts ist nach § 215 BGB, dass sich in unverjährter Zeit – also innerhalb der knapp bemessenen 6 Monate – gleichartige Forderungen gegenüber stehen müssen.
BGH lässt Aufrechnung gegen Kaution auch nach Verjährung zu
Der BGH folgt dieser Rechtsprechungstendenz allerdings nicht (Urteil vom 10.07.2024, Az VIII ZR 184 / 23). Er bestätigt die vermieterfreundliche Praxis, auch Aufrechnungserklärungen nach Ablauf der Verjährungsfrist noch großzügig zuzulassen.
Dies betrifft allerdings auch nur diejenigen Forderungen, die in unverjährter Zeit überhaupt entstanden waren. Laut BGH bedarf es also nur nicht der zusätzlichen Gestaltungserklärung, Schadensersatz in einer bestimmten Geldsumme zu verlangen.
Die Begründung orientiert sich an dem Interesse des Vermieters, mit der Kaution Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis zu erlangen. Jedenfalls im Wohnraummietrecht wollten die Parteien der Befugnis, durch Gestaltungserklärung die Wiederherstellung des schadenfreien Zustands in eine Geldzahlung umzuwandeln, keine eigene Wirkung im Hinblick auf die Verjährung zubilligen. Auch dem Mieter soll laut BGH durchaus bewusst sein, dass der Vermieter von der Bezifferung Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs erst einmal absieht, weil er sich durch die Aufrechnungsbefugnis noch ausreichend gesichert sähe.