In Grundstückskaufverträgen ist bei Gebrauchtimmobilien die Haftung für Mängel regelmäßig ausgeschlossen. Das gilt aber nicht für arglistig verschwiegene verborgene Mängel. Das sind solche Mängel, die der Verkäufer kennt, die der Käufer selbst aber nicht erkennen kann. Das OLG Hamm (Beschluss vom 13.02.2017, Az. 22 U 104/16) hat jüngst in anschaulicher Weise ausgearbeitet, wann eine derartige Arglist vorliegt.
Wenn ein akuter Schädlingsbefall z.B. durch Marder vorliegt, ist der Verkäufer offenbarungspflichtig.
Wenn der Marderbefall allerdings schon länger zurück liegt, muss der Verkäufer ohne konkrete Verdachtsmomente nicht von sich aus aufklären.
Im vom OLG entschiedenen Fall hatte das Mehrfamilienhaus vor 2007 einen Marderbefall. Anfang 2014 erwarb der Kläger dort eine Eigentumswohnung. Später im Verlauf des Jahres 2014, als der Kläger schon als Eigentümer eingetragen war, wurde in der WEG-Versammlung über Kosten eines Marderbefalls aus Oktober 2013 beschlossen und der Kläger als neuer Eigentümer mit anteilig über 20.000 € belastet. Er behauptete, von dem Befall aus 2013 – also kurz vor dem Kaufvertrag – habe der Verkäufer gewusst.
Beweislast für Arglist (Kenntnis vom Mangel) liegt beim Käufer
Der Verkäufer bestritt die Kenntnis von dem aktuten Befall aus 2013. Da der klagende Käufer beweispflichtig für seinen Vortrag war, kam er mit dem akuten Befall nicht durch.
Den schon vor 2007 aufgetretenen Befall kannte der Verkaufer zwar unstreitig. Das OLG billigte ihm aber zu, darüber nicht aufklären zu müssen. Der eigentliche Befall lag schon zu lange zurück. Anhaltspunkte dafür, dass der Befall nicht restlos beseitigt war, lagen nicht vor.
Im Ergebnis blieb der Käufer damit auf fünfstelligen Kosten sitzen. Arglist beim Verkäufer lag nicht vor; die weitergehende Haftung für Mängel war ausgeschlossen.