Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in ausreichendem Maß im Rückstand, kann der Vermieter eine sogenannte Verzugskündigung aussprechen. Dabei bestehen verschiedene Weichenstellungen, die bedacht werden müssen.
Die Frage lautet: Soll fristlos gekündigt werden, oder nur „ordentlich“ mit Kündigungsfrist oder beides ? Beides heißt, dass zur fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung hinzutritt. „Hilfsweise“ bedeutet, dass falls die frühere Kündigung nicht wirkt, dann jedenfalls die weitere Kündigung das Vertragsverhältnis beenden soll.
Die außerordentliche Kündigung wirkt dabei fristlos (oder jedenfalls kürzer als die übliche Kündigungsfrist). D.h. das Mietverhältnis ist sofort beendet. Der Mieter erhält dann nur noch eine sogenannte „Ziehfrist“. Damit ist ein Zeitraum gemeint, den der Mieter zum Ausziehen aus der Wohnung noch hat, bevor Räumungsklage eingereicht wird. Die außerordentliche Kündigung kann aber nachträglich durch Nachzahlung des gesamten Rückstands oder Vorlage einer Übernahmeerklärung des Sozialleistungsträgers nachträglich beseitigt werden. Juristen sprechen bei § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB von „Heilung“ der Kündigung.
Nach derzeitiger Gesetzeslage tritt die Heilung aber nicht bei ordentlichen, sondern nur bei außerordentlichen Kündigungen ein. Gleiches gilt, wenn innerhalb von 2 Jahren bereits schon einmal eine Verzugskündigung ausgesprochen worden war.
Weichenstellung: Vorrang Räumung oder Nachzahlung bei Verzugskündigung
Welche Folgen das hat, ist angesichts der Entscheidung des Landessozialgerichts Bayern vom 07.03.2017 (Az. L 7 AS 181 / 17 ER) gut zu erkennen: Der Sozialleistungsträger ist nämlich zur darlehensweise Übernahme von Mietschulden nur verpflichtet, wenn das Darlehen die drohende Obdachlosigkeit vermeidet. Tritt dieser Effekt nicht ein, wird die Übernahmeerklärung ausbleiben. Auch der Mieter selbst wird in diesem Fall kaum motiviert sein, die Mietschulden ggf. noch aus anderen Quellen zu tilgen. Denn er verliert die Wohnung in diesem Fall auch mit Nachzahlung, allerdings später.
Legt der Vermieter bei der Verzugskündigung allerdings Wert darauf, den Mieter so oder so aus der Wohnung herauszubekommen, dann sollte er sogar den „juristischen Doppelknoten“ in Form einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung knüpfen. Dann nimmt der Vermieter zwar in Kauf, dass die Altrückstände nicht beseitigt und künftige Nutzungsentschädigung ebenfalls erst noch beigetrieben werden muss. Der Mieter kann längerfristig gesehen die Räumung der Wohnung nicht abwenden.
Der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich rät daher:
Vor- und Nachteile bei der Verzugskündigung sollten genau abgewogen werden. Ist das Verhältnis noch nicht vorbelastet, kann eine fristlose Kündigung die Tür für eine Nachzahlung noch offen lassen. Wenn man den Mieter dagegen unter Inkaufnahme von finanziellen Einbußen los haben will, sollte die ordentliche Kündigung hilfsweise hinzugefügt werden.
Dies gilt allerdings nur so lange, wie der Gesetzgeber die nachträgliche Schonfristzahlung nicht auch auf die ordentliche Kündigung zulässt. Setzt der Gesetzgeber hier Änderungen um, wird genau zu prüfen sein, ob dies ab einem bestimmten Stichtag bzw. nur für neue Mietverhältnisse gelten wird.