Schonfristzahlung – das bedeutet im Mietrecht übersetzt aus dem Juristen-Chinesisch: 2. Chance.
Nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs soll der Mieter die Chance haben, die Kündigung durch nachträglichen Ausgleich zu heilen. Statt der Nachzahlung der laufenden Rückstände hilft auch eine Übernahmebescheinigung vom zuständigen Jobcenter oder Sozialamt. Auch die stellt sicher, dass der Vermieter den aufgelaufenen Rückstand bekommt.
Lässt der Mieter Rückstände innerhalb einer Frist von 2 Jahren erneut Rückstände auflaufen, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, gibt es keine Heilungsmöglichkeit mehr.
Nach dem Gesetzeswortlaut des § 569 BGB gilt die Möglichkeit der Heilung durch Nachzahlung aber nur gegenüber der außerordentlichen „fristlosen“ Kündigung.
Macht der Vermieter quasi einen Doppelknoten durch außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigung, ist die Rechtslage streitig.
Der BGH (Urt. v. 16.02.2005, Az. VIII ZR 6/04) folgt hier seit jeher dem Gesetzeswortlaut. Das heißt: Heilbar ist nur die außerordentliche Kündigung, nicht aber die ordentliche Kündigung. Danach sollte der Mieter vorsichtig sein, dem Vermieter eine Steilvorlage durch Zahlungsrückstand zu geben. Denn je nach Dauer des Mietverhältnisses kann er eine ordentliche Kündigung mit Frist von 3 – 9 Monaten nicht nachträglich abwenden.
Die 66. Kammer des LG Berlin verfolgt aber einen anderen Ansatz (zuletzt Urteil vom 05.02.2020, Az. 66 S 293/19): Zum einen leitet das LG Berlin aus gesetzessystematischen Gründen aus dem BGB her, dass die Heilung jedenfalls seit der Mietrechtsreform 2001 sowohl bei der ordentlichen wie auch bei der außerordentlichen Kündigung möglich sein soll. Zum anderen würden die „Ämter“ von Mietübernahmen absehen, wenn sie die Obdachlosigkeit am Ende doch nicht verhinderten. Das laufe dem Gesetzeszweck zuwider, der auf einen Erhalt der Wohnung gerichtet sei.
Schonfristzahlung in ständiger Rechtsprechung des BGH nur gegen fristlose Kündigung
Letzteres Argument lässt sich zwar hören, aber eben aus dem Wortlaut nicht ableiten. 2018 war ein Vorstoß der 66. Kammer beim BGH daher gescheitert (BGH, Urt. v. 19.09.2018, VIII ZR / 17). Zudem hat der Gesetzgeber 2019 mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz die Chance gehabt, den vermeintlichen „Webfehler“ im BGB zu reparieren. Da er dies nicht getan hat, spricht dafür, dass die Heilung beider Kündigungsarten dem gesetzgeberischen Willen zur Zeit nicht entspricht.
Erwartungsgemäß hat sich die neuerliche Entscheidung des LG Berlin sich in der Praxis der Gerichte und auch beim BGH nicht durchgesetzt: Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 – den Vorstoß verworfen. Der BGH verweist auf den eindeutigen Gesetzesinhalt. Danach kann der Mieter sein Nachholrecht (Schonfristzahlung) nur soweit ausüben, um eine außerordentliche Kündigung zu heilen. Die ordentliche Verzugskündigung wird dadurch nicht geheilt. Es bleibt aber abzuwarten, ob die Ampel-Koalition den Gesetzesinhalt an dieser Stelle nicht noch ändert. Entsprechende Anhaltspunkte sind im Koalitionsvertrag womöglich schon angelegt.