Bis Oktober 2017 war es im Mietrecht der juristische “ Doppelknoten “ gang und gäbe: Dabei kann eine fristlose Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden. Hintergrund ist die Regelung zur sogenannten Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Danach wird eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung nachträglich geheilt. Nach dem Gesetzeswortlaut gilt die Heilungswirkung aber nicht für ordentliche Kündigungen.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17; VIII ZR 261/17) hat nun entschieden, dass es bei der bisherigen Praxis bleiben kann. Dabei wandte sich der BGH gegen die Vorinstanz LG Berlin (Urt. v. 13.10.2017 – 66 S 90/17).
Danach kann eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden.
In beiden Verfahren hatten die beklagten Berliner Mieter jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht bezahlt. Die Vermieter erklärten nicht nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. In demselben Schreiben erfolgte hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses. Die Beklagten glichen danach die aufgelaufenen Zahlungsrückstände aus.
Das LG Berlin hat die jeweils von den Vermietern erhobenen Räumungsklagen jeweils abgewiesen. Es hat gemeint, dass auch die außerordentlichen Kündigungen durch die Nachzahlungen nachträglich wirkungslos geworden seien . Was aber bereits zuvor wirksam fristlos gekündigt worden sei, könne nicht auch noch ordentlich gekündigt werden. Das Landgericht ließ aufgrund der Abweichung von der weit verbreiteten bisherigen Praxis die Revision zu.
Der BGH führt dagegen aus:
„Ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringt er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) nachträglich unwirksam wird.“
„Doppelknoten“ hilft jedoch nicht bei Treuwidrigkeit der Kündigung im Einzelfall
Damit hatten die Vermieter aber noch nicht automatisch gewonnen. Der BGH hat nicht abschließend entschieden. Vielmehr wurden die Berufungsurteile in beiden Verfahren aufgehoben und die Sachen jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Landgericht Berlin wird Feststellungen dazu treffen müssen, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen. Der BGH überließ es dem Landgericht zu entscheiden, ob der kurzfristig erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen als treuwidrig erscheinen lässt.
Dann entfällt eben nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung.
Aufgrund der höchstrichterlichen Beschränkung der Schonfristzahlung auf Fälle der fristlosen Kündigung ist zudem gesetzgeberische Aktivität zu erwarten: Wird § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf beide möglichen Verzugskündigungen erstreckt, bekommt der Mieter so oder so einen „Freischuss“ innerhalb des Zeitraums von 2 Jahren. Bis auf weiteres gilt aber: Wenn man als Vermieter den säumigen Mieter die Möglichkeit der Schonfristzahlung nehmen will, sollten die beiden Kündigungen miteinander kombiniert werden.