Wer hat vertraglich die Pflicht zum Fensterputzen ? Diese Frage stellt sich häufig jedenfalls bei der Rückgabe der Mietsache. Aber auch, wenn es baulich bedingt Schwierigkeiten gibt, ist es kein untergeordnetes Problem, wenn die Vertragsparteien sich die Verpflichtung gegenseitig zuschieben wollen.

Der Bundesgerichtshof hatte nun die Situation zu entscheiden, in der der Mietvertrag dazu nichts festlegt. Der BGH weist in dem Beschluss vom 21.08.2018 (Az. VIII ZR 188/16) die Pflicht in diesem Fall dem Mieter zu. Fensterputzen ist damit aus Vermietersicht einer der wenigen Punkte, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt werden müssen.

Die fragliche Wohnung war ein Loft in einem ehemaligen Mainzer Fabrikgebäude. Es waren großflächige Fenster vorhanden. Diese ließen sich aber nur in kleinen Teilbereichen öffnen. Die Reinigung war daher schwierig zu bewerkstelligen. Der Vermieter ließ die Fenster zweimal im Jahr reinigen. Dies allerdings ohne Anerkennung einer Verpflichtung. Der Mieter verlangte vom Vermieter einen quartalsweisen Reinigungsturnus.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Vor dem Landgericht erreichte der Mieter einen Teilerfolg. Es erging ein Urteil über halbjährliche Reinigung. Dagegen ging nur der Mieter in Revision: Vor dem BGH wollte der Mieter die vierteljährliche Reinigung erreichen.

Der BGH wies die Revision des Mieters zurück. Er unterscheidet zwischen den Erhaltungspflichten und bloßen Reinigungsmaßnahmen. Während der Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung schuldet, weist der BGH die Reinigungspflichten dem Mieter zu:

„Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand.“

Der BGH ließ auch das Argument des Landgerichts, dass das Fensterputzen bei den Außenflächen durch den Mieter persönlich nicht erledigt werden kann, nicht gelten: Der Mieter könne sich ggf. professioneller Hilfe bedienen.

Die Pflichten zum Fensterputzen liegen vollständig beim Mieter

Der Mieter hatte Glück im Unglück: Weil der Vermieter auf eine eigene Revision verzichtete, blieb das landgerichtliche Urteil – halbjährliches Fensterputzen – bestehen. Hätte der Vermieter selbst Revision eingelegt, hätte er das Fensterputzen ganz einstellen können. So aber ist der Vermieter rechtskräftig zum Fensterputzen verurteilt. Nach der schlussendlichen höchstrichterlichen Entscheidung hätte er gar kein Fensterputzen geschuldet.