Wenn das Telefon nicht funktioniert, kann das verschiedene Ursachen haben: Der Anbieter macht Schwierigkeiten oder die eigenen Geräte funktionieren nicht. Was aber, wenn die Zuleitung zwischen Hausanschlusspunkt und Wohnung defekt ist: Wer muss für die Reparatur sorgen ? Diese Frage beschäftigte die Gerichte bis hinauf zum Bundesgerichtshof.
Im Fall hatte der Vermieter sich bezüglich der Reparatur geweigert. Der Mieter richtete ein Provisorium ein über ein Kabel an der Hausfassade. Er verlangte aber die Reparatur im Hausinnern.
Die Vorinstanz gab noch dem Vermieter recht. Sie folgte bisher verbreiteter Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte, wonach der Vermieter nur dem Telekom-Unternehmen Zugang gewähren und die Arbeiten im Haus dulden muss. Die Kosten der Arbeiten sollte demnach der Mieter tragen.
Der BGH kassierte die Entscheidung und gibt nun eine mieterfreundliche Richtung vor:
Der für Wohnraum-Mietsachen zuständige 8. Senat des BGH leitet die Pflicht zur Reparatur daraus ab, was der mietvertraglich geschuldete Zustand ist. Denn den muss der Vermieter nach dem Gesetz „erhalten“. Gibt in dieser Frage der Vertragstext selbst nichts konkretes her, kommt es darauf an, was zu Beginn des Mietverhältnisses vorlag. War bei Einzug ein funktionierender Anschluss für ein Telefon vorhanden ? Dann leitet der BGH daraus die Pflicht ab, diesen Zustand zu erhalten.
Entscheidend ist: War ein Telefon – Anschluss bei Mietbeginn vorhanden ?
Heißt: Geht die Zuleitung innerhalb des Hauses defekt, muss der Vermieter für die Reparatur sorgen. Das gilt auch dann, wenn die Leitung außerhalb der Wohnung des Mieters liegt. Damit kommt es auf die Frage, ob allgemein ein Standard mit Festnetz-Anschlussmöglichkeit geschuldet ist, nicht mehr an.
Die Folge: Beachten Vermieter die neue Rechtsprechung des BGH nicht, setzen sie sich der Risiken des gesamten mietrechtlichen Gewährleistungsrechts aus. Der Mieter kann Schadensersatz bei Verzug verlangen, er kann auch nach erfolgloser Fristsetzung selbst den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen und die Miete mindern. Bei anhaltender Weigerung und Fristsetzung wäre das Vermieterverhalten sogar eine Steilvorlage für eine außerordentliche Vertragskündigung. Dies ist besonders für Gewerbemietverhältnisse von Belang. Hier dürfen dieselben Grundsätze anwendbar sein, auch wenn die Entscheidung bisher nur vom Wohnraum-Mietsenat getroffen wurde.