Wird der Mietzweck im Mietvertrag nicht genau festgelegt, kann es teuer werden. Das zeigt der Fall des Kammergerichts Berlin (Hinweisbeschluss vom 05.07.2010 – 12 U 172/09)

In den Mietvertrag aufgenommen war eine Mietraumbeschreibung wie folgt:

„Gewerberäume von ca. 74 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis“

Die Kellerräume waren feucht und taugten nur zur Lagerung von unempfindlichen Gegenständen. Der Zahnarzt verlangte die Sanierung und machte Minderung geltend. Beides zu Recht: Denn die Räume auch im Keller sollten nicht nur als Lager für unempfindliche Gegenstände, sondern eben auch zum Betrieb der Zahnarztpraxis tauglich sein.

Auch der Sanierungsaufwand von 68.000 € sollte dem Vermieter nicht unzumutbar sein.  Das Gericht stellt dabei insbesondere auf die Wertverbesserung der Räume durch die Sanierung ab, die auch dem Vermieter zugute kommt. Unschädlich war auch, dass der Mieter bei Anmietung wusste, dass der Keller feucht ist.  Der Erfüllungsanspruch geht vor. Er ist auch nicht verjährt, sondern entsteht mit jedem Tag des Mietverhältnisses als Daueranspruch neu.

Es war eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, nämlich die Eignung zur Nutzung der Kellerräume als Nebenräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis. Das KG ließ offen , ob der Keller den technischen Anforderungen der Errichtungszeit um 1930 entspricht. Denn die Vereinbarung der Beschaffenheit war dem Vertrag eindeutig zu entnehmen.

Mietzweck: Beschreibung der Mieträume legt Vertragssoll fest

Besser wäre Präzision beim Mietzweck gewesen:

„Gewerberäume von ca. 74 qm zum Betrieb einer Zahnarztpraxis –

zzgl. 51 qm Kellerräume “

 

Durch diese Beschreibung des Mietzweck es gibt der Vertrag her, dass nur die 74 m² für Praxiszwecke dienen. Der Rest muss dann nur als Keller / Lager geeignet sein muss und jedenfalls nicht als Sanitär-, Arbeits- und Sozialräume. Möglicherweise wäre dann nur die Miete geringfügig oder gar nicht gemindert. Denn dann wäre nur die Eignung als Lager beeinträchtigt. Auf die fehlende Praxiseignung käme es dann nicht mehr an.